Aceasta este întrebarea care se află în mintea majorității dintre noi, cei care activăm pe piața imobiliară. Deși nu deținem niciunul dintre noi adevărul absolut și nici nu avem capacitatea de a previziona viitorul, câteva trenduri pot fi anticipate. Cu siguranță, 2019 va fi un an provocator.
Paradigma în care vom continua să ne aflăm este că, în continuare, oferta pe nou va fi limitată. Stocul disponibil cu livrare imediată nu va exista, apartamentele vor continua să se vândă la stadiu de proiect, în vreme ce proprietarii unităților vechi vor continua să își supraevalueze proprietățile, menținând prețul foarte sus.
Începând cu 2016, putem spune că în piața imobiliară din România s-a făcut un transfer de putere dinspre cumpărători înspre vânzători. Pe piață au fost mai mulți cumpărători decât proprietăți disponibile. Acest lucru are toate șansele să continue și în 2019, chiar dacă ritmul de achiziție nu mai este același ca în primii ani după criză. Totuși, numărul proprietăților scoase la vânzare a început să crească, impulsionat de competiția din ce în ce mai ridicată între dezvoltatori. Chiar și așa, apartamentele vor continua să fie achiziționate la stadiu de proiect.
Prețurile locuințelor, cel mai probabil, se vor stabiliza aproape de nivelul actual. Deja am observat o încetinire a ritmului de creștere în 2018 – evoluția anuală a coborât. În 2019 ne așteptăm ca, în medie, prețurile să crească în continuare cu un procent cuprins între 3 și 6%, ritm mult mai apropiat de cel al piețelor mature și care, totodată, este sustenabil.
Costul creditării va continua să crească, dar nu cred că e cazul să ne panicăm. ROBOR-ul e la un nivel destul de scăzut în ciuda evoluțiilor din ultimele luni, iar băncile oferă soluții în acest sens, propunând credite cu perioade considerabile de dobândă fixă. În același timp, mulți analiști prevăd un curs valutar în creștere, care poate atinge sau chiar depăși 4,8 lei pentru un euro. Toți acești indicatori de natură financiară ridică un semn de întrebare cu privire la volumul cererii solvabile, cu alte cuvinte, câți cumpărători, dincolo de nevoie, își vor permite cu adevărat să achiziționeze o locuință în 2019.
Răspunsul vine dintr-un calcul relativ simplu, ce se referă la raportul dintre puterea de cumpărare dată de venitul mediu net și prețul mediu pe metru pătrat al proprietăților. Ori, nu avem de ce să ne temem. În vreme ce venitul mediu net a crescut în ultimii zece ani de 2,4 ori, conform datelor statistice, prețurile apartamentelor în București sunt cu 35% sub nivelul de acum zece ani. Iar dacă e să ne uităm la câte salarii sunt necesare pentru a plăti un apartament, România stă mult mai bine decât Germania, Franța sau Marea Britanie, cele mai mature piețe din Europa.
În același timp, 2019 va reprezenta anul livrărilor primelor faze ale noilor generații de proiecte. Vorbim de conceptele rezidențiale post-criză, în mare parte lansate în 2016 – 2017, unde accentul se mută radical spre a oferi un adevărat concept de locuire și care redefinesc în bună măsură piața locuințelor noi. Livrări au început să aibă loc, dar ritmul este sub cel preconizat, în mare parte din cauza crizei forței de muncă, realitate ce va continua să caracterizeze segmentul rezidențial în următoarea perioadă.
Deși cumpărătorii aflați la prima achiziție vor continua să reprezinte un segment important, observăm un apetit mai mare pentru upgrade-ul imobiliar. Altfel spus, cumpărătorii din marile orașe încep să iasă din paradigma achiziției unei case pentru o viață și își planifică viața gradual, etapizat, fapt ce va duce la creșterea numărului de tranzacții, dar și la creșterea pretențiilor pentru cumpărătorii cu bugete mai ridicate, adică exact segmentul care apelează la upgrade-ul imobiliar. Afectat va fi segmentul vechi. Atuul amplasamentului începe să devină relativ, majoritatea noilor concepte având o localizare bună. Astfel, proprietarii cu pretenții ridicate vor petrece din ce în ce mai mult timp pe piață. 2019 poate fi anul unei corecții în piață, România având apartamente vechi supraevaluate – fiind una din rarele piețe unde noul și vechiul au prețuri atât de apropiate.
Cu alte cuvinte, semnele dinspre piață sunt complexe, dar eminamente pozitive. Avem în față un an provocator, dar totodată, toate motivele pentru a bugeta creșteri de business, noi toți care activăm în piața imobiliară – brokeri, consultanți sau dezvoltatori –, atâta timp cât ne facem bine temele. Să facem așadar din 2019 cel mai bun an de până acum!
