Vânzarea de parcele și vile în sate noi, o afacere prea rară în România

Bogdan Balaban

, Real Market

Piața imobiliară din România este de ani buni într-o continuă expansiune. Chiar dacă criza economică ce a lovit întreaga lume a diminuat semnificativ profitul în domeniu, totuși, piața este încă una profitabilă, iar în ultimii ani a înregistrat creșteri constante. Analiza economică asupra real estate-ului merită discutată, dacă creșterile din ultimii ani sunt sau nu justificate este, iarăși, o chestiune care merită dezbătută – deși, personal, consider că unele creșteri sunt artificiale –, însă în acest articol mi-am propus să atrag atenția asupra unui concept imobiliar prea puțin exploatat la noi.

Latifundiarii României s-au limitat la a vinde terenuri întregi investitorilor, preferând să profite de prețurile mari ale loturilor, fără bătaia de cap dată de exploatări și investiții. Există însă un model de succes, utilizat mai ales în SUA, în care marii proprietari de terenuri realizează un master plan pentru conceperea unui sat nou, în suburbia marilor orașe.

Suburbiile de lux pe care le vedem în mai toate filmele și emisiunile americane nu sunt rezultatul unor măsuri inteligente ale statului, ci mai degrabă un efect al spiritului competitiv și foarte coerent al dezvoltatorilor americani din domeniul real estate.

Acest model american de afacere are la bază anumite apanaje care nouă ne cam lipsesc, și anume infrastructura rutieră foarte bine dezvoltată și o istorie a înclinației spre lux a poporului american, mai ales a claselor peste medie. Locuitul la casă este în acea zonă a lumii o tradiție îndelungată. Majoritatea familiilor americane preferă traiul în suburbie și nu în mijlocul marilor aglomerări urbane, unde locuiesc mai mult tinerii și marii afaceriști. Desigur, există și efectul reglementărilor urbanistice precise ale statelor americane, dar cei mai mari dezvoltatori de master planuri urbanistice sunt investitorii privați.

5 case dezvoltate pe malul lacurilor artificiale si terenuri de golf 1024x452 - Vânzarea de parcele și vile în sate noi, o afacere prea rară în România

4 Proiect de valoare medie 1024x348 - Vânzarea de parcele și vile în sate noi, o afacere prea rară în România7 Paradisul verde proiect langa Bucuresti 300x300 - Vânzarea de parcele și vile în sate noi, o afacere prea rară în România

Vorbim despre sute de mii de hectare amenajate pentru a fi vândute ca parcele individuale, iar o parte ca locuințe la cheie pentru cei care nu vor mari bătăi de cap. De la acest prim pas de a cumpăra un teren într-o comunitate dezvoltată de la zero pornesc investitorii pentru a crea astfel de spații pentru toate bugetele. De la marile întinderi ale unui cartier de lux din Palm Springs până la cele pentru oameni cu posibilități mai mici, dar totuși cu exigențe mari în ceea ce privește aspectul locativ, americanii atacă și satisfac nevoile tuturor potențialilor clienți.

Într-o zonă de lux, putem vorbi despre parcele de câteva sute de metri pătrați de grădină sau domenii întinse pe mai multe hectare. În zone lipsite de lacuri, americanii dezvoltă cartiere întregi cu sute de case cu deschidere la lacuri artificiale. Dacă în jurul Bucureștiului avem o suită de lacuri pe malul cărora în mare parte terenurile s-au vândut și construit, americanii nu renunță la visul lor de a trăi pe malul apei nici atunci când lacurile s-au epuizat; în aceste cazuri, investitorii nu se dau în lături de la a amenaja lacuri artificiale cu parcele dezvoltate în jurul acestora, pentru a putea oferi o bucățică de vis american oricărui om cu banii pregătiți.

În cazul cartierelor mai modeste, deși suprafața parcelelor se diminuează, suprafața oazei de verdeață în care noul cartier rezidențial se dezvoltă este ceva mai mică, iar lacurile pot lipsi cu desăvârșire, se oferă totuși posibilitatea locuirii la casă, într-o comunitate intimă, rezidențială. Și costurile de întreținere diferă în funcție de cât de exclusivistă este zona. Și nu mă refer la costurile de întreținere a locuinței, ci ale cartierului.

2 poza din clubul de golf din cartier 1024x645 - Vânzarea de parcele și vile în sate noi, o afacere prea rară în România

Pentru investitorii unor astfel de proiecte, profitul nu se încheie după ce au vândut parcela sau vila respectivă, ci acestea sunt generatoarele unor noi companii care prosperă. Astfel, dezvoltatorii înființează companii de întreținere pentru spațiile verzi comune ale noilor comunități sau externalizează aceste servicii către companii partenere. Cert este că nu poți vinde terenuri și case pe malul unui lac artificial dacă nu există și o firmă contractată să întrețină spațiile verzi adiacente și lacul însuși. Treaba investitorului nu se oprește, așadar, la investiția inițială, ci el va face profit atâta timp cât cartierul are viață, prin noile firme care se ocupă de întreținere. Desigur, cei mai avuți dintre cumpărători contractează companiile-mamă sau firme mai mici și pentru a primi ajutor la întreținerea curților private, iar astfel, întreaga investiție de la început se transformă într-un motor care generează un profit constant pe o distanță ce poate ține chiar zeci de ani.

Nivelul costurilor de întreținere diferă, bineînțeles, în funcție de dimensiunile și facilitățile oferite de cartier. Piscine comune sau club de golf, toate facilitățile cartierului, care sunt disponibile aparent fără costuri rezidenților, sunt de fapt susținute de costurile de întreținere ale cartierului, costuri de la care nu te poți sustrage, așa cum nici în comunitățile urbane acestea nu lipsesc, independent de taxele către stat.

În jurul Bucureștiului există câteva astfel de proiecte care s-au dovedit a fi de succes, dar, cu excepția a două dintre ele, cel de-al treilea nu se ridică la nivelul standardului american, deși poate fi totuși un model de urmat pentru dezvoltarea locuirii la casă din jurul Capitalei.

8 Dumbrava Vlasiei inceputul unei suite de 3 sate moderne in mijlocul padurii 1024x566 - Vânzarea de parcele și vile în sate noi, o afacere prea rară în România

Unul dintre proiectele mele favorite, cred că unicul care vinde parcele cu infrastructură, este Dumbrava Vlăsiei. Întins pe 90 de hectare, acesta va pune la dispoziție facilități precum restaurante, magazine, sală de sport cu piscină, școală generală și grădiniță, dar și un număr de arhitecți care te pot susține în dezvoltarea proiectului visurilor tale. Din păcate, Dumbrava Vlăsiei este un proiect ce se dezvoltă la o distanță de mai bine de 50 de minute de București, iar în lipsa unei autostrăzi care să micșoreze naveta, ca timp, la mai puțin de 25 de minute, înțeleg de ce dezvoltarea comunității pare a fi momentan una lentă. Investitorul a avut însă în vedere această analiză și a alocat, pentru finalizarea celor trei sate desfășurate pe cele 90 de hectare, o perioadă de 20 de ani. Așadar, o afacere deșteaptă, pe termen lung, dar cu o investiție inițială de câteva milioane de euro plasate în infrastructură, crearea unor parcuri și facilități comune, cât și a câtorva case showroom în colaborare cu faimoasa companie germană Huf Haus.

Un proiect cu vechime pe piața noastră este Paradisul Verde. Investitorul acestuia a vândut atât parcele, cât și locuințe la cheie. A fost un model de succes la vremea sa și merită apreciată viziunea domnului Țânțăreanu, care a fost dezvoltatorul principal al proiectului început în 1994. Probabil că standardul lui nu poate fi comparat cu cele noi, dar oferă totuși o locuire de calitate și un aspect general frumos, comparabil cu locuințele medii din SUA. În comparație cu Dumbrava Vlăsiei, aș spune că standardul și luxul din Paradisul Verde se situează undeva la 50%. Un scor bun, având în vedere că proiectul nou dezvoltat este la standardele anului 2018 și nu la cele ale unei Românii la începutul capitalismului.

Un al treilea proiect care mi-a atras atenția este Riverside Residence, al cărui investitor a creat o comunitate nouă și vinde case private sau cuplate la prețuri pentru clasa medie. Plusurile sunt reprezentate de o relativă apropiere de oraș, un aspect unitar al cartierului, prețuri accesibile și un aspect decent al caselor. E adevărat că arhitectura nu se ridică la un standard de lux, dar dezvoltatorul nici nu a avut intenția de a targeta piața high-class, ci mai degrabă categoria cea mai generoasă ca număr a potențialilor cumpărători. În mod evident, proiectul aduce un strop de coerență în apropierea orașului și în marea de dezvoltări haotice care distrug sentimentul de a aparține unei comunități.

Ideea acestor tipuri de dezvoltări este una cu tradiție atât în Europa, cât și în SUA, iar personal, sper ca modelul să fie preluat de cât mai mulți investitori, pentru a putea vedea în jurul nostru proiecte mai coerente, mai unitare și cu facilități bine întreținute. Un alt aspect pozitiv al acestor dezvoltări îl constituie faptul că spațiile comune vor fi îngrijite în consecință și astfel se va evita ca un cartier nou să arate în câțiva ani ca după război.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Special Edition.

Leave a Reply