AVOCAT: Soluții legale în cazul clădirilor construite fără respectarea autorizaţiei de construire

Oana Weinstein

, Real Advice

Având în vedere problematica imobilelor construite și chiar tranzacționate în piață în ciuda unor probleme juridice legate de autorizația de construire, am stat de vorbă cu Șerban Patriciu și Andreea Secu, fondatorii societății de avocați Patriciu SCA, specializată exclusiv pe consultanţă în domeniul dreptului imobiliar.

Răspunsurile oferite în exclusivitate cititorilor Real Estate Magazine se constituie într-o adevărată consultanță juridică, oferind detalii importante și lămuriri în ceea ce privește rezolvările legale în cazul imobilelor construite fără autorizație de construire ori cu nerespectarea acesteia.

„Articolul din lege care privește desființarea acestor construcții este de multe ori extrem de dificil de aplicat pentru că nu ține cont de realitățile societății în care trăim”

Sunt câteva situații în București, dar și în țară, în care prin decizie judecătorească s-a hotărât anularea PUZ-ului şi autorizaţiilor de construire pentru ansambluri rezidenţiale edificate. Care sunt, în opinia dumneavoastră, motivele pentru care se ajunge la aceste situații?

Fundamentul vicierii procedurii de aprobare a unei documentații de urbanism este unul cât se poate de uman. Totul pleacă de la dorința dezvoltatorului, firească în contextul concurenței de pe piața imobiliară, de a maximiza profitul potențial prin mărirea dimensiunii proiectului. Dimensiunea este limitată de indicatorii urbanistici aprobați prin planul de urbanism general, în principal procentul maxim din teren care poate fi ocupat de către construcție (POT), suprafața construită raportat la suprafața terenului, respectiv coeficientul de utilizare a terenului (CUT), înălțimea maximă (Hmax) și retragerile față de laturile parcelei.

Dezvoltatorii fac presiuni pentru a obține o îmbunătățire a acelor indicatori care limitează proiectul, iar aceste presiuni se traduc, de obicei, în lobbying pentru interpretarea favorabilă a unor dispoziții legale imprecise, mergându-se uneori până la fapte de corupție. Aceste scurtături, cu sau fără relevanță penală, sunt cele care duc la vicierea procedurii și anularea ulterioară a documentațiilor de urbanism astfel aprobate.

În orice caz, din experiența noastră am remarcat, pe de o parte, o rată relativ redusă de anulare în instanță a documentațiilor de urbanism, în raport cu situaţiile numeroase în care se formulează cereri în acest sens pentru motive dintre cele mai diverse (de exemplu, lipsa unor avize, lipsa certificatului de urbanism specific, lipsa motivării hotărârii de aprobare a documentaţiei de urbanism, nerespectarea procedurii de aprobare etc.). Reticenţa instanţelor de contencios de a da curs unor astfel de cereri este într-o oarecare măsură explicabilă, în primul rând în raport cu securitatea raporturilor juridice, care trebuie protejată odată ce un act administrativ normativ (cum sunt PUD-urile şi PUZ-urile) a intrat în circuitul juridic, creând o încredere legitimă a destinatarilor în validitatea lui. În al doilea rând, tot din experienţa practică, am observat că de foarte puţine ori titularii acţiunilor în anularea documentaţiilor de urbanism pot demonstra în mod concret în instanţă care este dreptul sau interesul legitim lezat prin respectiva documentaţie de urbanism.

Pe de altă parte, rata de succes a acţiunilor în anularea autorizaţiilor de construire este ușor mai ridicată, raportat la totalul cererilor formulate în acest sens. O posibilă explicaţie ar fi, din punctul nostru de vedere, faptul că vătămarea drepturilor şi intereselor terţilor survine, de obicei, în concret, la momentul emiterii autorizaţiei de construire, când proiectul este bine conturat, dar şi faptul că există o procedură clar reglementată referitoare la controlul statului în privinţa respectării prevederilor legale la emiterea autorizaţiilor de construire/desfiinţare, procedură care permite ISC-ului să sesizeze prefectul pentru exercitarea tutelei administrative.

Care sunt, în acest caz, variantele de soluționare legală pe care le mai are la dispoziție dezvoltatorul?

În principiu, în cazul anulării unei autorizații de construire a unei clădiri deja edificate, dezvoltatorul are opțiunea de a „intra în legalitate”, respectiv va putea parcurge din nou procedura de autorizare, însă numai dacă acea construcție se încadrează în prevederile documentației de urbanism în vigoare. Intrarea în legalitate sau demolarea se vor dispune de către autoritatea publică locală, pornind de la o analiză de oportunitate.

Cunoaștem situații de clădiri construite cu nerespectarea autorizaţiei de construire chiar în mijlocul Bucureștiului care ar trebui demolate de mai mulți ani, dar acest lucru nu se întâmplă, clădirile fiind practic abandonate în stadii diferite de execuție. Care este viitorul acestora, cine și ce demersuri ar trebui făcute și cine suportă în final toate costurile implicate de existența unei astfel de construcții?

Există, într-adevăr, astfel de situații în România, favorizate de lipsa unui cadru legislativ clar și cuprinzător referitor la soarta construcțiilor edificate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației de construire. Există un singur articol cu adevărat relevant în Legea nr. 50/1991, care privește desființarea acestor construcții şi care este de multe ori extrem de dificil de aplicat pentru că nu ține cont de realitățile societății în care trăim. Potrivit legii, entitatea care trebuie să execute măsura desființării construcției dispusă de instanță este autoritatea locală/primarul și chiar dacă legea prevede că toate costurile aferente se recuperează, în final, de la „persoanele vinovate”, în fapt, aceste costuri trebuie avansate din bugetul local, iar riscul nerecuperării lor este semnificativ în condițiile în care dezvoltarea ansamblurilor rezidențiale se face prin societăți de proiect.

O soluție mai puțin contraproductivă decât desființarea ar putea fi exproprierea pentru cauză de utilitate publică și convertirea construcției într-una de interes pentru comunitate – de exemplu, în spital –, dar este nevoie de voință politică pentru adaptarea cadrului legislativ în acest sens.

Ce implicații sunt în cazul proprietarilor de bună-credință care au achiziționat spații în acele ansambluri? Proprietarul poate prelua riscurile și răspunderea odată cu proprietatea?

Dacă se ajunge la desființarea construcției, cumpărătorii de bună-credință au un drept de regres împotriva dezvoltatorului în baza garanției contra evicțiunii datorate de vânzător (ne referim la cazurile în care apartamentul se cumpără direct de la dezvoltator). În practică, lucrurile sunt un pic mai nuanțate, dezvoltatorii alegând să folosească, de obicei, pentru dezvoltări imobiliare companii de proiect (societăți cu răspundere limitată), pe care le lichidează după finalizarea proiectului, cu riscul evident ca dobânditorii să rămână fără posibilitatea reală de a fi despăgubiți. Și pentru acest motiv, recomandăm cumpărătorilor să aleagă proiecte ale unor dezvoltatori profesioniști cu reputație bună pe piață. Unii dintre acești dezvoltatori profesioniști încheie și polițe de asigurare de titlu care îi protejează și pe ei, și pe cumpărători în astfel de situații.

Din păcate, argumentul bunei-credințe este greu de exploatat din punct de vedere juridic în acest caz, pentru că desființarea construcției este dictată de necesitatea ocrotirii unui interes public, care, de regulă, prevalează asupra intereselor private ale cumpărătorilor. Pe de altă parte, în multe cazuri, buna-credință a cumpărătorilor este oricum discutabilă, prea puțini dintre ei făcând o analiză juridică serioasă a istoricului proprietății la momentul achiziției și bazându-se pe analiza băncii finanțatoare ori a notarului de casă al dezvoltatorului.

O soluție ar putea fi găsită în practica Curții Europene a Drepturilor Omului care a stabilit într-o hotărâre de referință din 2016, pronunțată împotriva Bulgariei, că demolarea locuinței poate fi pusă în executare doar după o revizuire adecvată a proporționalității acestei măsuri în lumina circumstanțelor personale ale proprietarilor locuinței, în conformitate. În Bulgaria, la fel ca în România, măsura desființării construcțiilor edificate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia se dispune, de regulă, fără analiza circumstanțelor personale ale persoanelor vizate, iar Curtea Europeană a intervenit, arătând că o astfel de măsură nu poate fi aplicată fără excepții, pentru că s-ar încălca art. 8 din Convenție (dreptul la respectarea vieții private și de familie și a domiciliului).

Ce se întâmplă în cazul în care aceste imobile au fost construite prin creditare, în prezent ele aparținând băncilor? Cum gestionează băncile situația acestora?

Dacă proiectul este dezvoltat de către o companie de proiect (SPV), fără să existe garanții suplimentare pentru bancă (de exemplu, de la alte companii din grup sau garanții personale ale asociaților/acționarilor), banca se alătură cumpărătorilor în suportarea pierderii în cazul demolării construcției. În caz de fraudă, băncile, la fel ca și cumpărătorii, pot încerca să antreneze răspunderea personală a asociaților/acționarilor direcți sau chiar indirecți ai SPV-ului, dar acest mecanism este aplicat cu multă reticență de instanțe, fiind complicat din punct de vedere juridic și de durată. Firește, este posibil ca nici în caz de reușită a acțiunii, acei asociați/acționari să nu poată fi executați din lipsă de active/lichidități.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Special Edition.

 

Foto:

Andreea Secu, partener Patriciu SCA

Șerban Patriciu, partener Patriciu SCA

Leave a Reply