Revenindu-și progresiv după criză, piața imobiliară autohtonă se află în plin proces de maturizare, cunoscând o evoluție pozitivă nu doar în numărul de tranzacții, ci și – sau mai ales – în ceea ce privește standardele de calitate, facilități și design. Cu un yield atractiv din perspectivă regională, investitorii continuă să fie interesați de achiziționarea activelor imobiliare în România. Dar care sunt provocările domeniului și cum văd investitorii, dezvoltatorii și specialiștii din imobiliare evoluţia pieței, aflăm dintr-o analiză exclusivă Real Estate Magazine.

Principalele provocări ale domeniului în această perioadă țin de instabilitatea politică și macroeconomică ce se reflectă într-o lipsă de predictibilitate, de birocrația excesivă sau de lipsa forței de muncă calificate din domeniu. Toate acestea conduc la o oarecare prudență a fondurilor de investiții străine în piața rezidențială, susține Bogdan Ivan, secretarul general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis: „Recent, am primit o vizită din partea Băncii Mondiale, care a fost interesată de piața locală și de modul de dezvoltare, iar unul dintre subiectele abordate a fost tocmai acesta, și anume că incertitudinea cadrului politic, fiscal, legislativ a condus la o dezvoltare cu finanțare preponderent națională. Concluzia ar fi aceea că trebuie să ai curaj – și aici vorbesc din punctul de vedere al investitorului – pentru a investi în România. Pe de altă parte, preponderența capitalului autohton în acest domeniu ar trebui să ne bucure și cred că acest lucru va crește rezistența într-un scenariu mai pesimist sau de scădere a pieței imobiliare”.

Cu toate acestea, apetitul unor jucători noi pe piața de investiții, atât străini, cât și români, a impulsionat piața și în 2018, așa încât dezvoltatorii au fost în continuare motivați să achiziționeze terenuri sau să livreze noi produse pe piață. Așa se face că în primele nouă luni ale acestui an, au fost tranzacționate doar în Capitală peste 60 de hectare de terenuri pe care pot fi construite în jur de 8.000 de locuințe, 180.000 de metri pătrați de birouri, precum și spații comerciale. Dezvoltatorii români au fost cei mai activi, fiind responsabili de peste 50% din volumul tranzacționat, dar și investitori din Israel (AFI Europe, Hagag), Belgia (Mitiska, Speedwell), Turcia (Opus Land) și Germania (Kaufland, REWE, Lidl) au cumpărat în acest an terenuri în București, potrivit unei analize a firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Reperele brandului de dezvoltator: model de business solid, consecvență și calitate livrate liniar

Liviu Tudor

Totuși, pentru a rămâne relevanți în piață, jucătorii experimentați aduc în prim-plan, pe lângă o ofertă în care calitatea și flexibilitatea sunt criterii absolut necesare, și un model de business solid, pentru asigurarea succesului, respectiv profitului, pe termen lung. „Trecând peste provocările legate de capacitatea pieței de a absorbi proiecte noi, inflație, finanțare și cash flow, cred că momentan, un dezvoltator imobiliar trebuie, în primul rând, să își definească un model de business solid. Cui îi va fi destinată clădirea? Ce chiriași ar putea atrage și cum? Care ar fi avantajele proiectului său în fața competiției? De asemenea, oferirea de servicii de calitate este astăzi definitorie. Degeaba ai o clădire nouă, perfect funcțională, dacă nivelul serviciilor oferite nu se ridică la cel așteptat. Atenție sporită trebuie acordată și facilităților de care aceasta dispune – astăzi, oamenii nu își mai doresc doar o simplă cafenea la parter, ei vor opțiuni diverse și variate. Un factor foarte important va fi optimizarea tuturor acestor elemente pentru a crea o experiență pozitivă atât companiilor, cât și angajaților acestora”, este de părere Liviu Tudor, președinte Genesis Development, companie de dezvoltare imobiliară cu experiență de peste 20 de ani pe piața locală.

În ceea ce privește domeniul rezidențial, poziționarea în zone cu acces facil la transportul în comun și vecinătatea parcurilor sau zonelor verzi rămâne în continuare o caracteristică a celor mai căutate proiecte. De asemenea, generația Millennials dorește să locuiască și să muncească în clădiri moderne, sustenabile, eficiente energetic. Dar nu e numai asta! Acești clienți caută deopotrivă siguranța pe care le-o oferă brandul de dezvoltator, fie că vorbim de domeniul rezidențial, de birouri sau spații comerciale. „Întrucât brandul de dezvoltator se construiește în timp, pentru a atinge nivelul de încredere este nevoie de consecvență și calitate livrate liniar. Chiriașii au nevoie, totodată, de flexibilitate în toate momentele dezvoltării business-ului lor, dar și de stabilitate financiară. De asemenea, este foarte importantă capacitatea de adaptare la schimbări – să nu uităm, profilurile angajaților chiriașilor sunt diferite de la generație la generație. Brandul trebuie, așadar, să se adapteze astfel încât să răspundă nevoilor acestora”, conchide fondatorul companiei care a dezvoltat peste 150.000 de metri pătrați de birouri de clasă A în parcurile de birouri West Gate și Novo Park.

Cristina Țîrea

Cristina Țîrea, manager de vânzări al dezvoltatorului Maurer Imobiliare, se raportează în primul rând la cererea clienților și la satisfacția pe care o au aceștia în urma achiziției produsului de brand. „Un alt reper important este găsirea unui echilibru între latura emoțională și starea de bine oferită de produs, dar și din punct de vedere tehnic și legislativ”, spune reprezentantul Maurer, companie prezentă pe piețele imobiliare din orașele Sibiu, Brașov, Constanța, Târgu Mureș și Cluj-Napoca.

Corupția și situațiile de întârziere a emiterii documentației

Dacă e să vorbim despre relația dezvoltatorilor cu autoritățile publice locale, cei mai mulți o consideră defectuoasă, cu proceduri greoaie și termene de așteptare exagerat de mari uneori. Dar la fel de adevărat este și faptul că de multe ori se construiește haotic și fără respectarea legii. Avocații Șerban Patriciu și Andreea Secu, fondatorii societății de avocați Patriciu SCA, specializată exclusiv pe consultanţă în domeniul dreptului imobiliar, sunt de părere că, uneori, concurența dintre dezvoltatori și presiunea de a pune proiectul pe piață înainte de apariția corecției negative, care apare ciclic pe piața imobiliară, împing mulți dezvoltatori onești în zona gri dintre lobbying și corupție în relația cu instituțiile statului. De asemenea, ei consideră că situațiile în care se înregistrează întârzieri foarte mari la emiterea documentelor, piedici puse intenționat dezvoltatorului ori efecte ale incompetenței funcționarilor publici ar trebui drastic sancționate: „Cel mai bun exemplu este emiterea certificatului de urbanism, act de informare care trebuie emis, potrivit legii, în maximum 30 de zile. Cunoaștem situații în care a fost nevoie de trei ani pentru emiterea unui astfel de certificat, ca să nu mai vorbim de promovarea și aprobarea unui PUZ, procedură care poate să dureze și peste cinci ani. Astfel de întârzieri nu sunt sancționate în mod eficient. Slaba pregătire și dezorganizarea autorităților este un dat, mare parte dintre faptele de corupție fiind comise doar pentru a asigura rezolvarea problemelor în termene mai apropiate de cele legale, fără vreo derogare specială.”

Bogdan Ivan

Întârzierile de procedură și de emitere a actelor sunt puse însă și pe seama faptului că instituțiile din domeniu nu sunt pregătite să proceseze într-un timp rezonabil cererile existente. „Au fost dimensionate într-o perioadă în care solicitările erau la jumătate din volumul actual”, spune Ivan. Tot el susține că inabilitatea autorităților de a construi alături de dezvoltatori o viziune coerentă, transparentă și îndreptată către soluții duce în numeroase cazuri la întârzieri importante în livrarea proiectelor. „Poate 90% din întârzierile în livrarea proiectelor au loc acum din cauza întârzierilor la furnizarea utilităților către cumpărători, în lipsa cărora nu se pot finaliza tranzacțiile imobiliare. Mi-aș dori să văd că există o viziune coerentă, că autoritățile se implică inclusiv în dezvoltarea zonelor urbane. La acest moment, spre exemplu, dezvoltatorii imobiliari sunt cei care trebuie să realizeze toată infrastructura, să aducă toate utilitățile”, declară reprezentantul Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis.

„Piedicile impuse sunt insesizabile”, susține însă reprezentantul dezvoltatorului Maurer Imobiliare, în timp ce președintele Genesis Development crede că dialogul dintre cele două părți este calea de mijloc pentru dezvoltarea sustenabilă a oricărui proiect: „Autoritățile ar trebui să invite mai des dezvoltatorii la discuții, să ia măsuri din timp și să încerce să planifice împreună dezvoltarea unei zone. Îmbunătățirea legislației reprezintă un proces permanent atât la nivel european, cât și la nivel național. Iar relația cu autoritățile locale este esențială în a asigura succesul proiectelor imobiliare. Emiterea unor reglementări la nivel local prin intermediul hotărârilor consiliilor locale care să clarifice și/sau să detalieze anumite prevederi legale cu caracter general și să le atribuie specificul local este de o importanță majoră și necesită constituirea de echipe multidisciplinare”, conchide Liviu Tudor.

Reformă legislativă în domeniul construcțiilor și adaptarea legislației la realitățile pieței

Se vorbește de multă vreme despre abordarea pieței construcțiilor rezidențiale ca prioritate pentru autoritățile locale și încadrarea acesteia într-o strategie națională integrată. Dar legislația din construcții este învechită și, prin urmare, neadaptată cerințelor actuale ale pieței. Așadar, o soluție potrivită poate fi o reformă legislativă în domeniul construcțiilor, cu adaptarea cadrului legislativ la realitățile pieței, inclusiv stabilirea unor termene clare în care autoritățile să fie obligate să reacționeze, sunt de părere avocații Șerban Patriciu și Andreea Secu. „Haosul din acest domeniu este parțial explicabil și pentru că piața construcțiilor din România funcționează după două legi fundamentale anacronice, adoptate în 1991 (i.e. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii) şi, respectiv, 1995 (i.e. Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii)”, explică avocații.

Avocat Șerban Patriciu

Soluții la problemele de comunicare dintre dezvoltatori pe de o parte și autorități pe de alta ar putea fi găsite în măsurile specifice și bunele practici adoptate de alte țări din Comunitatea Europeană. Polonia ar putea reprezenta un exemplu din acest punct de vedere, cred partenerii de la Patriciu SCA, aceasta devenind de curând prima țară din Europa Centrală și de Est cotată ca piață dezvoltată în indexul FTSE Russell. „În Polonia, termenul de eliberare a autorizației de construire este de 65 de zile, iar dacă acesta este depășit, autoritatea superioară celei competente să emită autorizația o poate sancționa pe aceasta din urmă cu o amendă de aproximativ 100 de euro pe zi de întârziere. Legat de protecția cumpărătorilor de locuințe, în Polonia, încheierea de către dezvoltator a unor polițe de asigurare de titlu este o regulă, la fel și încheierea de polițe de asigurare care să acopere răspunderea vânzătorului pentru evicțiune și vicii”, punctează avocații.

Iar în ceea ce privește simplificarea procesului de obținere a avizelor, certificatelor de urbanism, autorizațiilor de construire și facilitarea accesului la documente de interes public, instituțiile din România ar putea prelua modelul statelor dezvoltate din Europa, urgentând migrarea spre mediul online. Un exemplu în acest sens este cel al țărilor nordice, unde relația societăților cu autoritățile locale se face printr-un sistem online centralizat, crescând astfel nivelul de productivitate atât din partea autorităților, cât și din partea agenților economici. „Ne dorim să vedem aceeași sistematizare și în România”, spune și reprezentanta firmei Maurer Imobiliare.

Autoritățile par să înțeleagă nemulțumirile dezvoltatorilor și problemele pieței imobiliare și spun că au identificat deja parte dintre probleme, pe care încearcă să le soluționeze prin proiecte legislative care să îmbine rigorile legii cu nevoile beneficiarilor și cu cele ale dezvoltatorilor. În acest context, sistematizarea urbană este subiect obligatoriu. „Dezvoltarea urbană nu poate evolua decât în strânsă legătură cu planificarea urbană. De aceea, investitorii și dezvoltatorii așteaptă reglementări specifice, eficiente, transparente și predictibile care, alături de disponibilitatea infrastructurii, influențează direct calitatea și viteza cu care se dezvoltă marile centre urbane. Cuvântul de ordine în acest sens este «termen lung», întrucât nu ar trebui uitată niciun moment responsabilitatea pe care dezvoltatorii și proprietarii o dețin în asigurarea climatului dezvoltării sustenabile a unei comunități pe termen lung. Iar cele 21 de parteneriate public-privat (așa-numitele PPP-uri) adoptate și aprobate de Guvernul României în ultimele luni pot reprezenta un pas înainte în sensul colaborării de care aminteam mai sus”, precizează Liviu Tudor.

Lărgirea cadrului aplicării TVA-ului redus la locuințe și exemplul statelor europene

O altă măsură care ar ajuta la dezvoltarea pieței este, în opinia secretarului general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari – Urbanis, lărgirea cadrului aplicării TVA-ului de 5%. „De altfel, legea inițială de aprobare, OUG 200/2008, nu mai este adecvată realităților actuale și redactarea este chiar discriminatorie, dacă nu mai mult. Dacă te-ai căsătorit cu o persoană care a mai cumpărat o locuință cu TVA de 5%, ai pierdut automat acest drept. În plus, poate că nici limitarea actuală de maximum 120 de metri pătrați, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, să nu depășească 450.000 de lei, nu mai este adecvată contextului economic actual.”

Reprezentantul dezvoltatorilor aduce în discuție și exemple de măsuri din legislația europeană, referitoare la problema TVA-ului redus în alte țări europene. „În Italia, TVA-ul în cazul cumpărării primei locuințe noi este de 4%. La a doua casă este de 10%, iar la locuințele de lux este de 22%. În Luxemburg, cumpărarea de locuințe deja construite este scutită de la plata de TVA, iar în cazul unei construcții noi, statul oferă o taxă redusă de TVA, de doar 3%, cu condiția ca aceasta să fie destinată ca rezidență principală. Locuințele din programele sociale, așa cum este și cazul nostru, sunt taxate cu 4% în Spania. În țările din imediata noastră apropiere, precum Ungaria, TVA-ul este de 5% pentru proprietățile care nu depășesc 300 de metri pătrați sau 150 de metri pătrați în cazul apartamentelor. În Polonia, TVA-ul este de 8% și se aplică, de asemenea, o limitare de 300 de metri pătrați pentru case și de 150 de metri pătrați pentru apartamente.”

 

În Polonia, dacă se depășește termenul de eliberare a autorizației de construire, autoritatea emitentă poate fi sancționată cu o amendă de 100 de euro pe zi de întârziere

TVA-ul la cumpărarea primei locuințe noi în Italia este de 4%, la a doua casă este de 10%, iar la locuințele de lux este de 22%

Poate 90% din întârzierile în livrarea proiectelor au loc acum din cauza întârzierilor la furnizarea utilităților către cumpărători

Previziuni pentru piața imobiliară din România pe termen mediu și lung

„Cât timp România va reuși să rămână competitivă din punct de vedere al capacității de livrare de forță de muncă calificată, sectorul imobiliar va continua să se dezvolte. Cu toate acestea, este important ca dezvoltarea să fie sustenabilă și să fie bazată pe atragerea de chiriași noi – companii care deschid birouri în România. Mutarea chiriașilor dintr-un birou în altul nu este sănătoasă pentru piață, mai ales în contextul depășirii pragului de trei milioane de metri pătrați de birouri moderne până în 2020.” – Liviu Tudor, președinte Genesis Development

 „Pe termen mediu și lung, previziunile mele sunt pragmatic-optimiste și se bazează pe patru lucruri fundamentale: 1) lipsa elementului speculativ din piață, deoarece clienții sunt cumpărători de case pentru ei și familiile lor; 2) fenomenul de urbanizare care este un motor constant și de lungă durată; 3) creșterea nivelului de trai în mod constant și nevoia de locuințe de o calitate mai ridicată și, nu în ultimul rând: 4) un deficit de locuințe noi în toate metropolele României.” – Bogdan Ivan, secretar general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis

„Piața imobiliară în România este în continuă creștere pe segmentul rezidențial, atât pe categoria de apartamente, cât și în zona clădirilor de birouri. Totodată, prețurile apartamentelor au suferit creșteri încă de la începutul anului, cu minimum 150 de euro pe metru pătrat, tendința fiind în continuare de creștere. La nivel de țară, în special în orașele mai mici, există cerere mare de apartamente noi, la cheie, motiv pentru care Maurer Imobiliare a luat în considerare acest aspect și anul acesta am demarat proiectul din Târgu Mureș, urmând în viitorul apropiat să ne dezvoltăm și în alte orașe unde cumpărătorul nu are prea multe opțiuni când vine vorba de alegerea unui apartament nou.” – Cristina Țîrea, manager de vânzări Maurer Imobiliare

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine nr.24, Winter Edition.