ANALIZĂ REAL ESTATE | Cine mai cumpără locuințe de lux în România anului 2018?

Oana Weinstein

, Real Market

Clientul de lux în imobiliare este om de afaceri prosper ori angajat în funcții de top și middle management și are în jur de 40 de ani. Caută proprietăți exclusiviste, situate în zone ultracentrale, pe care de multe ori le închiriază sau le revinde, urmărind câștiguri financiare pe termen lung.

Real Estate Magazine a intervievat unii dintre cei mai importanți brokeri imobiliari specializați în proprietăți de lux din dorința de a afla cine sunt cei care cumpără locuințe de lux în această perioadă, care sunt cele mai căutate astfel de proprietăți, dar și detalii legate de evoluția acestui segment de piață.

În 2018, profilul cumpărătorului de lux s-a schimbat

Cu o medie de vârstă cuprinsă între 35 și 50 de ani, clienții imobiliari de lux sunt în majoritate români, dar o parte importantă a cererii vine și din rândul străinilor, investitori sau expați angajați în multinaționale. Dintre aceștia, pe primele locuri se situează israelienii, grecii, spaniolii, francezii și englezii, potrivit agenților imobiliari. În cadrul clienților companiei Nordis, de exemplu, dintre cei 30% străini interesați de proprietăți high-class, cei mai mulți sunt din Israel, Germania, Franța și Italia.

Dacă până în urmă cu ceva ani locuinţele de lux se achiziționau în mod special pentru locuire, constituindu-se într-un upgrade social, plasamentul financiar optim devine prioritar, principala motivație a clientului de lux fiind în prezent obținerea de câștiguri din închirierea sau revânzarea în profit a proprietății achiziționate.

„Acești clienți urmăresc un anumit randament și o apreciere a proprietății în timp, factorii care determină creșterea valorii fiind unicitatea acestui tip de locuință și tendința generală ascendentă a prețurilor locuințelor”, este de părere Mihai Dumitrescu, managing partner, head of residential, land and investment, în cadrul Crosspoint Real Estate.

Pe de altă parte, achiziția imobilului din faza de proiect și revânzarea acestuia după finalizare reprezintă o altă modalitate ce poate aduce câștiguri financiare importante. „În ultimii ani, câștigul obținut astfel depășește cu mult venitul obținut din chirie. În unele tranzacții chiar a fost dublat. Cele mai vândute locuințe de lux sunt cele în imobile noi, achiziționate separat sau ca pachete, încă dinainte de a fi obținută autorizația de construcție, de multe ori chiar de la achiziționarea propriu-zisă a terenului. În această fază, investitorul obține un preț de achiziție foarte bun, iar dezvoltatorul, cash flow. Proprietățile astfel achiziționate se revând/cesionează, obținându-se profit, sau pot rămâne în portofoliul investitorului timp de mai mulți ani, urmărindu-se închirierea lor, în acest fel cu un yield foarte bun”, susține Simona Costache, director general, Smart Property.

Profilul cumpărătorului de locuințe de lux s-a schimbat foarte mult în ultimii ani. Față de acum zece ani, de pildă, în 2018 acesta s-a mai „rafinat”, cumpărătorii fiind mai pretențioși și mai atenți la produsul pe care îl cumpără. Sunt mult mai documentați în ceea ce privește piața, oferta și calitatea locuințelor și, de asemenea, interesați de renumele dezvoltatorului sau al constructorului. Față de acum zece ani, orientarea cumpărătorului rezidențial de lux este plasamentul financiar cu dublu rol, acela de investiție și rezidență, lifestyle și comunitate, crede Elena Tănăsescu, de la Dorobanți Luxury House. Totodată, se remarcă faptul că tot mai mulţi clienţi își achită locuinţele din surse proprii.

Clienții de lux din 2018 țin pasul cu tehnologia și cu tendințele în designul de interior. La mare căutare sunt acum locuințele și casele smart, ne spune Ramona Atena Cuc, owner RE/MAX Grup de Lux. Și directorul general al Smart Property confirmă această tendință, susținând că imobilele ce urmăresc trendul „green building”, în peisajul unui oraș inteligent, sunt cele mai căutate, beneficiind de costuri de mentenanță mai scăzute.

În concluzie, în 2018, clienții de lux sunt mai interesați de nivelul de calitate al construcțiilor, foarte atenți la costurile de mentenanță și utilități, preferă clădirile verzi și inteligente. Sunt mai informați decât în urmă cu câțiva ani și pun mare preț pe partea de design interior a locuinței. Și, de cele mai multe ori, sunt dispuși să plătească un preț mai mare decât și-au propus inițial, pentru o proprietate premium, explică Emanuel Poștoacă, managing partner la Nordis. Pentru acest tip de client contează cel mai mult zona, suprafața, nivelul finisajelor, yield-ul, iar bugetul poate fi mărit dacă proprietatea îndeplinește cerințele cumpărătorului.

Deși prezente pe întreg teritoriul României, cele mai multe proprietăți de lux sunt concentrate în Capitală. Clienții preferă în continuare nordul Bucureștiului, zone precum Primăverii, Aviatorilor, Kiseleff, Floreasca, Dorobanți, Herăstrău-Șoseaua Nordului, Băneasa și Pipera. „Zona de nord, Pipera-Băneasa în special, se află într-o continuă creștere și datorită poziționării celor mai importante școli și grădinițe internaționale în zonă, cât și din perspectiva polului de birouri Floreasca-Barbu Văcărescu”, consideră Mihai Dumitrescu, de la Crosspoint Real Estate.

Din punct de vedere investițional, acestea sunt zonele cu cel mai mic risc, fiind destul de puțin afectate chiar și în perioada crizei. Proprietățile de aici au returnat un profit mereu, dacă nu prin vânzare, atunci prin închiriere. „Pe zonele menționate avem în permanență foarte multe solicitări de închiriere din partea expaților din multinaționale, corp diplomatic al ambasadelor etc., deci proprietățile din zona aceasta au fost ocupate în permanență, indiferent de perioadă”, susține Simona Costache, de la Smart Property.

Cum arată o proprietate high-class?

De fapt, întrebarea care se pune este: „ce caracteristici trebuie să aibă o proprietate pentru a fi încadrată în această categorie?”. Oare un preț colosal este suficient pentru a defini o proprietate ca fiind de lux? Răspunsul specialiștilor este fără echivoc: nu!

O astfel de proprietate beneficiază, în opinia agenților specializați pe această nișă, de o localizare foarte bine cotată, zone centrale sau cu tendințe de creștere pe categoria de lux, comunitate selectă, finisaje și dotări de ultimă generație. Și, nu în ultimul rând, spații generoase, inteligente, facilități precum parcări pentru minimum două mașini, piscină, sală de fitness, sisteme de supraveghere și pază etc. Totodată, de cele mai multe ori, la această categorie de imobile, prețul nu este criteriul principal de selecție, cumpărătorii fiind dispuși să plătească sume cu multe zerouri pentru proprietatea care le place. Printre cele mai importante puncte de atractivitate se află acum facilitățile, renumele dezvoltatorului și profitul, locația rămânând în continuare primordială.

În prezent, în topul preferințelor clienților de lux se află penthouse-urile, duplexurile și vilele generoase. „De regulă, preferă să cumpere astfel de proprietăți în imobile cu puține apartamente, cu regim de înălțime scăzut (P+3, P+5) sau, la polul opus, în clădiri înalte, gen turn, unde pot beneficia de o vedere unică asupra Bucureștiului, a unui lac sau parc”, ne spune Mihai Dumitrescu, de la Crosspoint Real Estate.

Proprietăți căutate și la mare modă în ultimii doi-trei ani sunt și apartamentele cu grădină, situate în imobilele boutique aflate în centrul și nordul Bucureștiului, apartamentele situate în imobile cu arhitectură cu valoare istorică și renovate, susține și Rafaela Nebreda, de la Imoteca. În această categorie intră și casele și/sau vilele cu suprafețe generoase și curte proprie, proprietăți individuale, poziționate în cele mai selecte cartiere ale Capitalei.

În cazul penthouse-urilor situate la ultimul etaj (ultimele etaje, în cazul unui duplex sau triplex), printre caracteristicile importante ale unei proprietăți de lux regăsim existența teraselor (poate chiar roof garden), eleganța imobilului, facilitățile extra pentru locatari (piscină, saună, sală de fitness), iar apropierea de un parc sau spațiu verde este obligatorie, susține Emanuel Poștoacă.

O particularitate importantă a locuințelor de lux, sau mai degrabă a pieței acestora, este discreția, ofertele de vânzare fiind rareori promovate publicului larg.

2018, un an de maturizare, cu o cerere în creștere

Cu un public bine targetat, segmentul rezidențial de lux din România crește de la o zi la alta, pe o piață care se rafinează și evoluează continuu și cu o cerere pe un trend ascendent. 2018 este un an de maturizare și de definire a acestui segment cu o dinamică aparte, este opinia comună a specialiștilor intervievați de Real Estate Magazine.

Pe zona de lux, Smart Property a înregistrat în acest an cu 10% mai multe tranzacții față de anul precedent, „inclusiv pentru terenuri pentru noi dezvoltări imobiliare. Pentru următorii doi ani, trendul va rămâne ascendent sau cel mult va stagna, prețurile din piață fiind acum prețurile corecte. Nu am revenit la prețurile de dinainte de criză”, afirmă directorul general al companiei.

În ceea ce privește prețurile și evoluția acestora, fondatorul companiei Nordis crede că se va menține trendul de creștere a prețurilor, între 3 și 5% pe an, datorită cererii susținute pentru astfel de proprietăți. Și reprezentantul Crosspoint Real Estate consideră că prețurile vor crește pe termen mediu și lung, datorită factorului de unicitate, având în vedere că nu mai sunt foarte multe terenuri rămase libere în aceste zone premium. „Iar dacă vorbim de schimbări, am putea nota apariția apetitului pentru apartamentele de tip penthouse și cu grădină aflate în imobilele boutique situate în centrul și nordul Bucureștiului, întrucât într-o etapă anterioară, majoritatea cumpărătorilor de lux era formată din cumpărători de case și vile în zone foarte selecte ale Capitalei”, conchide managing partner-ul Imoteca.

Articol publicat în ediţia tipărită a Real Estate Magazine din August 2018.

Leave a Reply