Analiză: Efectele mișcării dobânzilor pe piața imobiliară din România

Europenii se pregătesc să iasă treptat din era dobânzilor scăzute pentru finanțare, în timp ce la noi în țară, Banca Națională a României (BNR) a început să crească dobânda-cheie. Pe acest fond, investitorii în imobiliare vor reveni la masa calculelor pentru viitoarele proiecte, pe când cei care obțin finanțări în euro par să aibă în continuare parte de condiții mai avantajoase.

Real Estate Magazine a discutat cu mai mulți consultanți imobiliari care au sugerat că în prezent există o fereastră de oportunitate pentru investitori datorită costurilor avantajoase cu finanțarea în euro. Totodată, aceștia susțin că piața se va adapta la noile realități economice, iar proiectele vor fi calibrate în funcție de viitori indicatori.

La începutul verii, Consiliul guvernatorilor Băncii Centrale Europene (BCE) decidea ca rata dobânzii la operațiunile principale de refinanțare și ratele dobânzilor la facilitatea de creditare marginală și la facilitatea de depozit să rămână nemodificate la nivelurile de 0,00%, 0,25% și, respectiv, −0,40%. „Vom rămâne răbdători atunci când vom decide calendarul primei majorări de dobândă şi ulterior vom adopta o abordare graduală pentru a ajusta politica monetară”, a declarat Mario Draghi, șeful BCE, cu ocazia unei conferinţe anuale organizate de BCE la Sintra, în Portugalia.

La nivel local, guvernatorul BNR, Mugur Isărescu, a dat de înțeles că dobânda-cheie va continua să crească, pentru a se apropia de rata inflației. „Rata dobânzii trebuie să se apropie de rata inflaţiei (5,41% în luna mai – n.red.). Noi sperăm ca această unire să se facă mai jos, nu sus, de aceea am insistat să luăm măsuri din timp”, a precizat guvernatorul în discursul de după şedinţa BNR. Dobânda-cheie a fost crescută de trei ori în acest an, până la 2,50%, iar economiștii se așteaptă la noi creșteri până la finalul anului.

Este o fereastră de oportunitate pentru împrumuturi la dobânzi bune pentru investitori, care poate genera o rată de profitabilitate excelentă”

Deocamdată, cât BCE ține dobânzile jos, costurile de finanțare pentru dezvoltatorii imobiliari sunt confortabile, mai ales că băncile și-au redus mult marjele. În general, împrumuturile pentru investitori sunt structurate în euro, întrucât toate veniturile sunt exprimate în euro, deci este un «natural hedge»; este o fereastră de oportunitate pentru împrumuturi la dobânzi bune pentru investitori, care le poate genera o rată de profitabilitate excelentă, date fiind yield-urile de pe piața noastră. Eu cred că investitorii care se finanțează/refinanțează acum vor fi foarte câștigați. Desigur că dobânzile la RON sunt în creștere și asta indică o tendință. Eu interpretez acest lucru ca pe un steguleț roșu care ne spune că fereastra de oportunitate despre care vorbeam nu va dura foarte mult”, au declarat Ana Dumitrache, head of investment property și Mihai Păduroiu, head of advisory & transaction services – office la CBRE România, pentru Real Estate Magazine.

La categoria alte credite pentru investiții imobiliare, datele BNR arată că stocul a crescut de la 47,1 miliarde de lei în mai 2017 la 49,5 miliarde de lei în perioada similară a anului curent. Banca centrală punctează că 16% din finanțările bancare obținute de companii sunt pentru active imobiliare.

Pe de o parte, expunerile directe, reprezentând finanțarea companiilor care își desfășoară activitatea în sectoarele construcții și imobiliare, cumulează circa o treime din totalul expunerilor comerciale, respectiv 19% din totalul expunerilor către companii (martie 2018). În structură, creditele de investiții acordate firmelor din aceste domenii reprezintă o treime din expuneri, dar s-au diminuat față de martie 2017 (cu 4%)”, arată raportul BNR.

Investițiile locale în piețele imobiliare comerciale sunt printre cele mai reduse din regiune, în timp ce cea mai ridicată pondere este în Ungaria

Potrivit sursei citate, investițiile locale în piețele imobiliare comerciale sunt printre cele mai reduse din regiune (0,4% din valoarea tranzacțiilor de acest tip, respectiv 16% din numărul de tranzacții), în timp ce cea mai ridicată pondere este înregistrată în cazul Ungariei (39% din valoare, respectiv 50% din numărul de tranzacții).

Revenind la contextul dobânzilor, Maxime Otto, consultant capital markets la firma de consultanță imobiliară JLL România, susține că o creștere moderată a nivelului dobânzilor ar putea fi compensată de indexarea chiriilor și, de asemenea, de îmbunătățirea condițiilor de finanțare care ar putea ajuta investitorii să-și atingă țintele legate de rentabilitate în condiții normale de piață.

În opinia noastră, o evoluție în sus a dobânzilor ar putea avea efect minor asupra pieței, având în vedere că structurile actuale de finanțare permit relaxarea termenilor, astfel încât să fie limitat efectul creșterii dobânzilor”, a spus Otto pentru Real Estate Magazine.

Bogdan Gubandru, business development manager la firma de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, adaugă faptul că pot fi obținuți termeni mai buni pentru investitori în prezent față de anul trecut, datorită concurenței mai mari între bănci pentru finanțarea celor mai bune proprietăți.

Observăm o tendință mai statică în ceea ce privește costul finanțării pentru proprietățile secundare, astfel că pentru anumite active va fi mai dificil de obținut credite. Este însă puțin probabil ca investitorii majori care doresc să achiziționeze proprietăți de calitate să întâmpine dificultăți în atragerea de finanțare”, a declarat Gubandru pentru Real Estate Magazine.

Good to know: Până la 2,50% a fost crescută dobânda-cheie, de trei ori în acest an

Perspectiva unui nou jucător

Reprezentanții Lion’s Head Investments, un nou investitor pe piața locală, susțin că trebuie să existe un echilibru între costul finanțării și calitatea produselor livrate în piață. Compania a intrat în România în această primăvară prin achiziția proiectului de birouri Oregon Park, deținut de Portland Trust și Ares Management. Complexul constă în trei clădiri de birouri de clasă A și este amplasat în zona de nord a Capitalei.

Finanțările au fost și vor rămâne o parte importantă și de neînlocuit într-o tranzacție imobiliară. În România s-au practicat și dobânzi foarte ridicate și lumea nu s-a oprit în loc. Dobânzile scăzute sau chiar negative pot avea, la rândul lor, un efect «negativ»: banii sunt ieftini, deci accesibili oricui. Este tot ceea ce nu ne dorim – să asistăm la construcții speculative, dezvoltări realizate de oricine și de o calitate îndoielnică. Nu trebuie neglijat faptul că dobânzile se aliniază la o economie cel puțin regională, dacă nu globală. Este suficient să ne uităm în Vest, să observăm că dobânzile au urcat deja, iar nivelul de investiții a crescut la rândul său. Atâta timp cât există balanță între cerere și ofertă, nu credem că dobânzile au cum să scape de sub control”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Lori Collin, directorul Lion’s Head Investments România.

Collin a menționat că firma nu ia în considerare în acest moment partea de dezvoltare. Lion’s Head Investments vizează clădiri de birouri de clasă A, la standarde internaționale, cu chiriași din rândul celor mai mari firme internaționale și naționale, cu contracte de închiriere sustenabile pe termen lung, clădiri în zone cu acces facil, oferind mobilitate și varietate chiriașilor, clădiri de calitate care să își mențină valoarea pe o perioadă de cel puțin 10-15 ani, potrivit directorului operațiunilor din România.

Leave a Reply