Micile localități din jurul orașelor care găzduiesc mari investiții în sectorul de producție au beneficiat de investiții semnificative în sectorul imobiliar, iar această tendință se va accentua în perioada următoare, potrivit consultanților.
SECTORUL PRODUCȚIEI DIN ROMÂNIA a continuat să atragă investiții străine în ultimii ani. La nivelul lui 2016, circa două miliarde de euro au fost investiți de companii străine în sectorul de producție, arată datele Băncii Naționale a României.
În total, țara a atras 4,5 miliarde de euro investiții străine în 2016, comparabil cu nivelul de anul trecut. Industria a avut o contribuție de peste 24% la formarea PIBului României în 2017, când economia a crescut cu aproape 7%.
Good to know
Stocul de spații industriale și de logistică din
sudul țării atinge 385.000 de metri pătrați,
excluzând Capitala și Ilfovul
În acest context, localitățile mai mici au devenit atractive pentru capital datorită deschiderii de parcuri industriale, care s-au dovedit extrem de atractive pentru firmele din domeniul auto, inginerie sau producție.
„Fabricile și parcurile industriale au, de cele mai multe ori, numeroși angajați care au nevoie de locuințe și spații comerciale. Sunt o serie de localități mici, precum Jucu, Miroslava sau Mioveni, care au căpătat anvergură datorită unor investiții industriale majore, dar aceste localități pot fi considerate «sateliți» ai unor orașe mult mai mari, și anume Cluj-Napoca, Iași și Pitești, care de altfel furnizează și cea mai mare parte a forței de muncă din aceste fabrici. În aceste condiții, de cele mai multe ori, tot orașele mari beneficiază de investițiile imobiliare generate de aceste fabrici”, a declarat Cristi Moga, research consultant la firma de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.
Specialiștii spun că în România nu putem vorbi încă despre o dezvoltare imobiliară care să urmărească investițiile în mari fabrici și parcuri industriale, ci mai degrabă vedem expansiuni ale segmentului industrial în funcție de infrastructura existentă și de proximitatea unor zone urbane.
Dacă ne uităm la stocul de spații industriale existent în România anul acesta, vom observa că cea mai mare concentrare este în zona București-Ilfov și Transilvania. În Capitală și județul
Ilfov, stocul era de 1,5 milioane de metri pătrați în luna martie, potrivit datelor JLL.
Suprafața combinată din regiunea Transilvaniei era de peste un milion de metri pătrați. Prin comparație, în zona de est a României existau doar 47.000 de metri pătrați de spații industriale și de logistică, în timp ce în sud-est erau 15.000 de metri pătrați. O suprafață mai mare, de aproape 36.000 de metri pătrați de spații pentru sectorul industrial/logistică, se
afla în sud-vestul României. Datele JLL mai arată că în sudul țării, excluzând Capitala și județul Ilfov, stocul de spații industriale și de logistică atingea 385.000 de metri pătrați.
Și Marian Orzu, managing partner la agenția de brokeraj Dunwell, specializată în sectorul industrial, spune că nu putem vorbi de mini-orașe create în jurul unor mari fabrici, ci mai degrabă de parcuri industriale care urmăresc să se poziționeze lângă orașe, pentru a avea acces la forța de muncă.
„Există deja organizarea socio-economică, dar conexiunile dintre orașe și parcurile dezvoltate în apropierea lor nu sunt ideale, fiind nevoie de multă analiză pentru a stabili poziționarea unei viitoare investiții industriale. Sunt foarte multe variabile de care trebuie ținut cont: stabilitate economică și politică, predictibilitate, infrastructură rutieră, acces la forța de muncă, disponibilitate imobiliară a zonei etc.”, a declarat Orzu pentru Real Estate Magazine.
România are, totuși, orașe care s-au dezvoltat în jurul unor mari fabrici, însă exemplele vin de dinainte de 1990. Pe lângă Mioveni, ar mai fi Slatina, dezvoltată în jurul producătorului de aluminiu Alro, și Victoria, oraș brașovean care între timp a pierdut mare parte din populație după prăbușirea combinatului chimic imediat după Revoluție.
Emilian Podaru, MRICS, head of Industrial & Logistics la firma de consultanță imobiliară Crosspoint, spune că mobilitatea scăzută a populației reprezintă unul dintre motivele pentru care nu am înregistrat dezvoltări imobiliare în jurul fabricilor.
„Oamenii preferă să își găsească un loc de muncă în apropierea casei, iar în cazuri speciale să facă naveta zilnic sau săptămânal. În privința segmentului industrial, salariile
din domeniul producției sunt mici comparativ cu media pe țară. Majoritatea investițiilor care necesită numeroase locuri de muncă vin în România pentru costurile mici cu forța de muncă. Aceste salarii limitează accesul la credite pentru locuințe noi”, a spus Podaru pentru Real Estate Magazine.
Specialistul Crosspoint este de părere că, pe măsură ce se face schimbul de generații pe de o parte și se trece la un nivel superior pe zona de producție pe de altă parte, nivel care să necesite o calificare superioară și implicit venituri mai mari, cu siguranță vor apărea și se vor dezvolta și aceste mini-orașe.
„Acest trend îl observăm în orașe unde investițiile industriale au dus nivelul șomajului spre 0%. Un exemplu relevant în acest sens este Sebeș, unde există un număr mare de proiecte rezidențiale raportat la numărul de locuitori”, a adăugat Podaru.
La Sebeș, concernul auto german Daimler produce una dintre cele mai avansate cutii de viteze din lume pentru limuzinele de lux ale Mercedes-Benz. Orașul este atractiv pentru investitorii din
zona industrială datorită celor trei intrări la autostrada A1, orașul urmând să fie conectat cu municipiul Cluj-Napoca tot printr-o autostradă.
Aici, dezvoltatorul imobiliar San Casa a anunțat lansarea unui nou proiect care cuprinde aproximativ 350 de apartamente și se întinde pe o suprafață totală de peste 40.000 de metri pătrați.
În zona Mioveni, oraș dependent economic de fabrica Dacia-Renault, vor apărea în curând 200 de noi locuințe în condițiile unei cereri foarte mari, arată jurnaliștii de la Bitpress.ro. Prețurile pentru un apartament de două camere trec de 40.000 de euro, ajungând la 65.000 de euro în cazul unui apartament cu patru camere.
Investiții atrase în mediul rural
În comuna Miroslava, din județul Iași, ar urma să fie dezvoltat cel mai mare parc industrial din regiunea de nord-est a României. Cu o suprafață totală de 464.400 de metri pătrați, acesta va fi ridicat lângă fabrica Delphi Diesel Systems, o multinațională din sectorul auto.
„Dacă la ora actuală avem statistic 18.000 de locuitori (în realitate sunt peste 30.000), în următorii cinci ani prevăd că populaţia Miroslavei va ajunge la 50.000 de locuitori”, spunea edilul localității, Dan Niță, într-un interviu publicat de către ZiaruldeIasi.ro la începutul anului.
Primăria se află în prezent în faza de licitare a spațiului din parcul industrial care se pretează pentru companii din segmentul de producție.
Printre companiile atrase în Miroslava se numără al treilea jucător de pe piața distribuţiei de medicamente, Fildas Trading. Firma a început lucrările la construcţia unui depozit în care va investi 2,5 milioane de euro. Totodată, compania Inovalabel va investi 9,1 milioane de euro într-o hală de producție de etichete autocolante în același parc. Alte companii din sectorul industrial și alimentar au anunțat investiții la Miroslava.
La nivel național, existau 77 de parcuri industriale și 1.127 de companii care au spaţii de producţie sau hale de depozitare în aceste parcuri, potrivit datelor comunicate de Guvern în toamna anului trecut.
În cadrul parcurilor sunt angajate circa 60.000 de persoane. Aproape jumătate din parcurile industriale sunt deschise în zona Transilvaniei, în timp ce în sudul României sunt
operaționale 22. Facilitățile fiscale și eficientizarea serviciilor logistice sunt printre principalele argumente invocate de companiile care deschid unități în parcurile industriale.
