Eduard Uzunov – Regatta Real Estate, tranzactii de 25 milioane de euro in 2016

Am încheiat circa 170 de tranzacții și suntem în discuții pentru a vinde proprietăți ce valorează alte zece milioane de euro. 2017 este un an promițător, pe fondul interesului pentru România din ce în ce mai ridicat, în contextul evenimentelor geopolitice din Europa. România este o țară sigură și acesta este un criteriu foarte important pentru investitorii străini.


Numărul străinilor care se stabilesc în România este în creștere, ca și al celor care vizitează periodic țara noastră pentru întâlniri de afaceri, însă ei nu sunt interesați să închirieze proprietăți foarte scumpe, ci de nivel mediu. În tendințele ultimelor luni se remarcă un interes ridicat al investitorilor pentru terenuri situate în zona Theodor Pallady (unde IKEA va deschide al doilea magazin în 2018), dar și în zona Timpuri Noi (unde IKEA dezvoltă un proiect de birouri). Se observă o preferință a dezvoltatorilor și investitorilor pentru terenuri și proiecte în zone unde există proiecte-ancoră, așa cum este cazul IKEA sau al proiectului rezidențial Stejarii, care atrag deja un anumit trafic în zona respectivă. De asemenea, interesul pentru vilele istorice este în creștere. Cele mai scumpe proprietăți vândute de noi în 2016 sunt două vile istorice, cu prețuri de 2,5, respectiv 3 milioane de euro, situate în zone centrale din Capitală.

Cea mai scumpă proprietate istorică aflată în prezent în portofoliul nostru este celebrul Palat Spayer, al cărui preț este de circa 4,5 milioane de euro. În total, avem în portofoliu proprietăţi în valoare de peste un miliard de euro, dintre care apartamente în valoare de 150 milioane de euro, vile în valoare de 350 milioane de euro şi terenuri de 285 milioane de euro, în timp ce diferenţa de peste 200 milioane de euro este reprezentată de spaţii comerciale şi industriale. Vânzările locuinţelor de lux au crescut puternic în ultimii cinci ani şi au ajuns să reprezinte cinci procente din totalul pieţei imobiliare. Românii cu venituri ridicate şi expaţii care conduc companii multinaţionale sunt principalii cumpărători.

Circa 30% din proprietățile disponibile pentru vânzare pe segmentul de lux sunt listate la prețuri de peste un milion de euro. Am avut anul trecut o cifră de afaceri de un milion de euro, iar pentru anul 2016 estimăm o cifră de afaceri similară.

NIK_8018

TENDINȚE 2017:

 TERENURI

 „Există un interes susținut pentru terenuri, atât pentru dezvoltare rezidențială, cât și comercială. Dezvoltatorii experimentați selectează terenurile situate în zone centrale și zone cu infrastructură bună, situație clară de urbanism și parametri buni de construire, la prețuri care reflectă posibilitățile de edificare. Prețurile pot crește ușor pentru astfel de terenuri, în condițiile în care și prețurile pentru spațiile rezidențiale cresc, iar vânzările se realizează încă din faza de proiect. Dezvoltatorii vor fi atât companii mari, locale sau străine, dar și mici antreprenori care dezvoltă proiecte de dimensiuni reduse, până la 20 de unități”, spune Florin Nine, directorul departamentului de investiții din cadrul Regatta Real Estate.

Va crește interesul pentru terenuri la periferia Bucureștiului și în localități adiacente (Mogoșoaia, Snagov, Corbeanca) cu destinație rezidențială în special pentru Prima Casă. Este în creștere numărul de investitori/dezvoltatori fără experiență care sunt la primul proiect și își doresc terenuri de 500 și 1.000 metri pătrați sau care dezvoltă în jur de 2.000 metri pătrați / 4 – 5 etaje. Se menține interesul maxim pentru zona de nord și centru, unde oferta este limitată de prețul foarte mare și numărul mic al terenurilor disponibile pentru proiecte rezidențiale. Se va menține interesul crescut pentru terenuri cu PUZ și PUD. Dacă autorizațiile de construire vor fi obținute și online, interesul pentru terenuri cu proiect și mai ales cu autorizație va scădea.

 

INVESTIȚII

 România este o piață foarte atractivă pentru investitori și interesul pentru investiții va fi în creștere în 2017, în contextul în care proprietățile imobiliare cu scop investițional vor continua să se tranzacționeze la prețuri mai mari, reprezentate prin randamente (yield-uri) în scădere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunități pe o piață care are nevoie de produse imobiliare de calitate și cu risc scăzut.

Criteriile de selecție pentru investitori sunt:

– zone cu poziție strategică în oraș, cu acces facil la mijloace de transport în comun pentru clădirile de birouri, în special metrou, iar pentru spații comerciale, locații cu trafic pietonal sau în zone rezidențiale cu densitate mare de locuitori;

– contracte de închiriere încheiate pe perioade medii și lungi;

– randamente în concordanță cu riscul investiției;

– în București, interesul dezvoltatorilor și investitorilor va crește pentru zonele unde se dezvoltă infrastructura de transport, pe linia magistralei 6 de metrou care va lega Gara de Nord de aeroportul Otopeni, planificată să înceapă în 2017;

– marile orașe din țară vor atrage și ele dezvoltări importante pe toate segmentele de piață, dar în special în segmentul industrial și logistic, susținute de dezvoltarea infrastructurii rutiere.

Anul 2017 va marca începutul unei piețe imobiliare în creștere, stabile, cu jucători experimentați și mai precauți în gestionarea riscului.

 

INDUSTRIAL

 Având în vedere faptul că principalii operatori de spații logistice (CTP, Logicor, P3 Logistic) își măresc suprafețele de depozitare, în anul 2017 va exista o ușoară creștere față de 2016. Nivelul chiriilor la spațiile de depozitare în anul 2017 va fi într-o ușoară creștere, de la 3,8 euro/metru pătrat la 4,2 euro/metru pătrat. „În ceea ce privește vânzarea de spații industriale, va exista, de asemenea, o creștere a cererii, deoarece instituțiile bancare sunt mai permisibile, prin produsele oferite. Spațiile ce nu vor îndeplini condițiile ISU vor suferi o scădere a prețului, de 10 – 20%, iar cele care îndeplinesc condițiile de clasă A vor avea, ca și în anul 2016, un preț mediu de 450 euro/metru pătrat”, spune Cristian Luca, directorul departamentului industrial din cadrul Regatta Real Estate.

 

ÎNCHIRIERI

 „Tendința de creștere a chiriilor a continuat și în 2016, iar în 2017 nivelul va rămâne constant. Pe segmentul de 1.000 – 2.000 euro/lună, prevăd o ușoară creștere, datorită creșterii business-urilor lui din Capitală și faptului că tot mai mulți români au început să-și permită astfel de chirii, așadar clienții preponderenți nu mai sunt doar expații. Segmentul de peste 3.000 euro va fi foarte influențat de expații care vin în România, iar pe segmentul de 4.000 euro, oferta este mai mică decât cererea. La bugetele de 8.000 – 10.000 euro/lună, cererea este una susținută, dar oferta lasă de dorit (există multe vile în oraș ale căror finisaje sunt deteriorate)”, susține Bogdan Bărbulescu, directorul departamentului de închirieri din cadrul Regatta Real Estate.

În 2016 a fost tot mai vizibil fenomenul prin care vile vechi nerenovate sunt cumpărate, nu pentru terenul de sub ele, ci pentru a fi renovate/restaurate, așa cum este firesc, deci este posibil ca 2017 să fie anul cu cele mai multe vile restaurate disponibile pe piața de închirieri.

De asemenea, datorită noilor construcții a crescut și oferta disponibilă pe piața închirierilor la o calitate foarte bună pentru București. Piața este în curs de maturizare, iar optimismul oamenilor de afaceri este la cote interesante și sustenabile.

 

REZIDENȚIAL

 „În anul 2016 au fost livrate aproximativ 14.000 locuințe și cererea este în continuă creștere. Cel mai mare ritm de creștere a cererii a fost înregistrat în București. Necesarul de locuințe în Capitală este de aproximativ 300.000 unități, iar pentru anii următori sunt anunțate în piață livrări de maxim 15.000 unități/an. Cererea este mai mare decât oferta și dezvoltatorii ar putea începe fără probleme și alte proiecte față de cele anunțate. Dezvoltatorii se pot baza și pe programul Prima Casă 2017, care vine cu noi modificări menite să stimuleze achiziția de apartamente noi”, declară Robert Teodorescu, directorul departamentului rezidențial din cadrul Regatta Real Estate. Avansul rămâne de 5%, dar garanția statului scade pentru imobilele mai vechi de cinci ani. Această prevedere va stimula clienții să meargă către imobile cât mai noi. În piața rezidențială de lux, în ultimii doi ani s-a înregistrat o cerere constantă atât de apartamente, cât și de case/vile, iar zonele centrale și de nord sunt cele mai vizate. Cele mai multe cereri sunt pe segmentul 150.000 – 300.000 euro pentru apartamente și 400.000 – 1.000.000 euro pentru case. În 2017, prețurile vor continua să crească ușor. Ritmul de creștere estimat este între 5% și 10% pe an.

 

BIROURI

„Pentru anul 2017, previzionăm următoarele tendințe: companiile se vor extinde, pe fondul unei situații economice bune, în special în imobile clasa A noi, iar pe piața românească vor intra companii noi, în special pe zona IT. De asemenea, vor intra pe piață fluxuri de capitaluri canalizate către zona de real estate comercial. În același timp, sunt disponibile spre vânzare imobile/portofolii interesante la vânzare (prin locație, cât și prin calitatea imobilelor)”, spune Mihaela Oprea, directorul departamentului birouri din cadrul Regatta Real Estate.

În 2017 vor fi livrate multe proiecte importante: Orhideea Towers, The Bridge, Sema Park – în zona Orhideea; Timpuri Noi Square – în zona centrală; Oregon Park, Globalworth Campus – în zona de nord a Capitalei. Noile spații de birouri integrează concepte moderne pentru angajați din ce în ce mai sofisticați: restaurante, cafenele, locuri de relaxare, divertisment.

 

Leave a Reply