Sheila Giafer – “Ce (NU) am invatat in 15 ani de imobiliare”

„Criză, necriză, o multinațională tot are nevoie de birouri! Piața de birouri nu o să moară niciodată”.


 

Auzeam replicile de mai sus de câteva ori pe zi în perioada 2009 – 2010, când, după niște ani fabuloși ai industriei imobiliare locale, ne confruntam cu ceea ce piețele globale numeau „criza”. Au fost câțiva ani în care, înainte de a-l convinge pe un dezvoltator să cumpere orice servicii de consultanță, trebuia mai degrabă să îl convingi să investească, să demareze proiecte noi sau să nu le întrerupă pe cele în construcție, sub teama și presiunea unui climat economic instabil. Într-o măsură destul de mare, anii care au urmat au dovedit că așa e. Multinaționalele – și nu numai – au continuat să aibă nevoie de spații de birouri, așa cum o fac de 15 ani încoace. Însă ce fel de spații și ce fel de consultant, aceste lucruri s-au schimbat dramatic.

 

Și când spun 15, mă raportez la cei 15 ani de la construcția primei clădiri moderne de birouri în București, care au trecut peste chiriași, agenți, proprietari sau clădiri.

 

Fiecare an din cei 15 a adus o creștere a stocului de birouri, ne-a adus mai aproape (sau mai departe) de piețele mature, ne-a făcut să reevaluăm strategii, ne-a obligat să gândim, vorba englezului, „out of the box”. Cu toții avem pretenția că am învățat. Am învățat. Și totuși…

 

(NU) am învățat că locația contează, dar nu e totul. Da, contează în proporție foarte mare, dar există o serie de clădiri, localizate în plin centru al Bucureștiului, care au spații vacante de câțiva ani. Ce facem cu ele? 

 

În aceeași măsură, locație „bună” nu înseamnă musai centru. Locația bună e dată de nevoile curente ale chiriașilor.

Locația bună e dată de distanța oamenilor până la propriile locuințe, până la școlile copiilor pe care trebuie să îi lase dimineața în drum spre birou. Poate nu sună „business oriented”, dar sună a realitate.

 

O clădire bună nu înseamnă o clădire frumoasă, așa cum o clădire verde nu înseamnă o clădire mai ieftină. O clădire bună pentru proprietarul care o deține nu se traduce neapărat printr-o clădire bună pentru chiriașii pe care îi găzduiește.

 

Tehnologiile „verzi” implementate în clădirile de birouri ar trebui să ducă la două rezultate: un mediu de lucru mai sănătos și costuri operaționale mai mici. În caz contrar, investiția într-o tehnologie ECO nu este justificabilă. Indiferent de nivelul de certificare al unei clădiri, dacă la finalul zilei avem costuri cu 30% mai ridicate, din punctul meu de vedere nu putem vorbi despre o clădire verde. O clădire sustenabilă înseamnă o clădire care oferă un mediu de lucru mai sănătos, mai puțin poluat, înseamnă eficiență crescută și înseamnă implicit productivitate crescută a angajaților, pentru că la finalul zilei toate aceste lucruri se reflectă în profitul companiilor.

 

Petrecem mai mult timp la birou decât în propriile noastre case – nu ar trebui să ne intereseze unde îl petrecem?

 

(NU) am învățat că nu e productiv să stabilești un sediu de birou în nordul Capitalei atunci când peste 70% din angajați vin din vest sau din sud. Faptul că stau o oră în trafic în niciun caz nu îi face mai productivi pentru compania care îi angajează.

 

(NU), chiria nu e totul. Iar o decizie bazată exclusiv pe nivelul chiriei riscă să aducă prejudicii mari companiei respective, de la migrarea forței de muncă, la multiple resurse consumate.

Un euro în plus sau în minus per metru pătrat nu va egala niciodată un spațiu funcțional, un mediu de lucru sănătos sau niște servicii de calitate.

Relația proprietar-chiriaș e una permanentă, nu se rezumă la semnarea unui contract, la emiterea unor facturi și încasarea lor. În consecință, decizia de a pleca dintr-un spațiu, de cele mai multe ori, nu are legătură cu partea financiară. Așa cum angajații nu părăsesc companii, ci părăsesc manageri, așa și companiile nu părăsesc clădiri, ci părăsesc proprietari.

 

(NU) am învățat că o tranzacție nu se limitează la a introduce un client și a încasa un comision de la proprietar. „Introduction fee” nu este același lucru cu „transaction fee”. Cel puțin așa zic cei care activează pe piețele mature.

 

Și nu, jurnaliștii care acoperă industria imobiliară nu sunt obligați să preia un comunicat de presă în care anunțăm o tranzacție de 500 metri pătrați. Ceea ce reprezintă știre pentru noi nu e musai știre pentru ei sau pentru oamenii cărora le adresează articole. Ca în orice industrie, relațiile sunt între oameni, se construiesc în timp, iar timpul are nevoie, la rândul lui, de timp.

Leave a Reply