Residential vs. Commercial – De unde provin diferentele de cotare?

Adesea, proprietățile comerciale inhibă prin nivelul de evaluare, segmentul rezidențial atrăgând printre puținele investiții pe care le marchează majoritatea populației atât prin necesitate, prudență, cât și prin accesibilitatea prețurilor. Și totuși, care ar fi explicația pentru diferențe chiar și de ordinul zecilor de procente între proprietățile rezidențiale și cele comerciale, infirmând orice proiecție am avea asupra unui plan de investiții?


 

O plimbare pe străzile unor regiuni precum Coasta de Azur surprinde la fiecare privire aruncată în treacăt spre vitrinele agențiilor imobiliare printr-un contrast dat de evaluarea din interiorul segmentului rezidențial – unde cea mai modestă garsonieră, respectiv așa-numitele „studette”, solicită în jur de 150.000 euro, apartamentele medii de două sau trei camere situându-se în general în jurul unui nivel de 500.000 euro – și cel al proprietăților comerciale, ce coboară chiar spre 50.000 euro. Dacă alte zone sau artere ar înclina în direcție inversă această diferență de preț, ce factori definesc distincțiile din segmentul comercial și cel rezidențial?

kensington-london

Supuse unei legislații diferite și unui cadru de impozitare distinct, aceste investiții sunt reglementate printr-un alt regim juridic ce stabilește drepturile și obligațiile proprietarilor și chiriașilor.

Desigur, diferențele dintre cotarea pe piață a proprietăților comerciale față de cele rezidențiale pot emana din particularități, contextul regional, dezvoltarea pe ramuri a economiei, concret din specificul zonei, dar ca active investiționale se rezumă la volatilitate, diversificare și lichiditate.

Intenția de achiziție întâlnește o altă eligibilitate în fața băncilor pentru contractarea creditelor în vederea investițiilor în proprietăți comerciale comparativ cu cele rezidențiale și, în funcție de politica bancară, inclusiv alte dobânzi. De altfel, în timp ce pentru segmentul comercial investițiile sunt susținute de studii și rapoarte de expertiză pentru estimarea capacității de generare a veniturilor, cel rezidențial utilizează un alt plan de evaluare, cel mai accesibil fiind metoda comparativă prin considerarea proprietăților similare.

Proprietățile comerciale limitează printr-o mai mare volatilitate a prețurilor, fiind mult mai expuse situației economice, în timp ce investițiile rezidențiale sunt mult mai predictibile.

Deși segmentul comercial prezintă, prin cuantumul chiriilor practicate, o rată superioară de întoarcere a investițiilor, riscurile fiind reduse de o altă flexibilitate în stabilirea și negocierea clauzelor contractuale, proprietățile rezidențiale sunt mult mai ușor de închiriat.

Central Park foliage photo-walk, Nov 2009 - 10

Cum riscurile unui grad redus de ocupare sunt superioare în cazul proprietăților comerciale, un spațiu vacant fiind mult mai vulnerabil, convențional, ca măsură de prudență, contractele de închiriere sunt agreate pe o durată de minimum trei ani. Pentru segmentul comercial, chiar dacă perioada contractuală e mai mare, chiriile sunt reînnoite anual, pentru unele centre comerciale putând fi negociate inclusiv cu comision din încasări. Mai mult, întreținerea și investițiile în amenajare devin responsabilitatea chiriașului.

Considerând o clădire un activ depreciativ, spre deosebire însă de terenul pe care a fost ridicată, proprietățile comerciale sunt mult mai expuse schimbărilor de infrastructură, în timp ce schimbările în oferta disponibilă într-o zonă comercială devin înșelătoare, putând compromite profitabilitatea unui proiect antreprenorial.

Dacă poziționarea pe străzi cu sens unic ar fi de evitat, pentru segmentul comercial, investitorii ar trebui, de asemenea, să acorde atenție restricțiilor zonale.

Nu în ultimul rând, diferența de preț dintre segmentele rezidențial și comercial este influențată de fenomenul second home, un stimul suplimentar pentru menținerea evaluării din anumite regiuni, în special cele cu atractivitate turistică.

Leeds city centre

Leave a Reply