Rares Dinu: achizitionarea unei constructii off-plan

Ţinând cont de efervescenţa pieţei imobiliare din ultima perioadă, a reapărut în discuţie un subiect interesant privind securizarea tranzacţiilor off-plan sau, în termeni uzuali, tranzacţii în faza de proiect. Am folosit termenul „reapărut” deoarece, în perioada anilor 2007, acest model de tranzacţionare era foarte des folosit, însă, din păcate pentru cei care au încheiat o astfel de tranzacţie, finalul nu a fost cel aşteptat şi, în loc să se bucure de noua lor locuinţă, au fost nevoiţi să demareze diverse acţiuni în justiţie pentru a încerca recuperarea sumelor achitate – recuperare care de cele mai multe ori s-a dovedit a fi imposibil de realizat.


Cu toate acestea, opinăm că este posibil să se încheie tranzacţii off-plan, condiţionat de securizarea acestora şi limitarea riscului contractual. O astfel de tranzacţie îmbracă de obicei forma unei Promisiuni de Vânzare-Cumpărare, părţile acesteia fiind Promitentul Vânzător şi Promitentul Cumpărător. Aceştia sunt parteneri contractuali şi trebuie să existe un echilibru între obligaţiile şi drepturile lor. Promitentul Vânzător îşi va asuma termene fixe de execuţie a construcţiei ce face obiectul Promisiunii (inclusiv a spaţiilor comune), respectarea conformităţii specificaţiilor materialelor utilizate cu cele prezentate la momentul semnării Promisiunii, termene de predare şi procedură de predare, termene de remediere a neconformităţilor – şi, sub condiţia respectării acestora, va avea dreptul de a încasa preţul convenit. Pe de altă parte, Promitentul Cumpărător trebuie, la data încheierii Promisiunii, să arate intenţia sa fermă de a achiziţiona bunul respectiv, bineînţeles doar dacă sunt respectate obligaţiile Promitentului Vânzător. Sancţiunile trebuie să fie prevăzute şi să se aplice ambelor părţi contractante în caz de nerespectare a obligaţiilor asumate. Cu privire la modalitatea de plată cel mai des întâlnită, aceasta a fost plata unui avans de către Promitentul Cumpărător, restul de preţ fiind plătit fie în rate, fie la momentul predării. Nu susţinem şi nici nu recomandăm această modalitate de plată, deoarece întreg riscul este în sarcina Promitentului Cumpărător, care este singurul în pericol de a pierde ceva tangibil. Recomandăm însă utilizarea unui cont escrow pentru securizarea tranzacţiei. Contul escrow se va deschide în baza unui contract semnat între Agentul Escrow (recomandăm o bancă), Deponentul Fondurilor (Promitentul Cumpărător) şi Beneficiarul Fondurilor (Promitentul Vânzător). Astfel, sumele plătite de Promitentul Cumpărător vor fi achitate în contul escrow, eliberarea acestora urmând a fi făcută către Promitentul Vânzător doar dacă acesta îşi îndeplineşte obligaţiile, în caz contrar acestea fiind returnate Promitentului Cumpărător. În acest fel, sumele achitate de Promitentul Cumpărător sunt securizate. Bineînţeles, dacă Promitentul Vânzător îşi îndeplineşte obligaţiile şi Promitentul Cumpărător nu achită preţul convenit, cel din urmă va suporta sancţiunile convenite, de obicei din sumele plătite în contul escrow.

Scopul prezentului articol este de a evidenţia posibilitatea şi siguranţa încheierii unei tranzacţii off-plan, însă recomandăm să se apeleze la consultanţă de specialitate pentru redactarea şi apărarea intereselor părţilor contractante.

Leave a Reply