Anca Bidian: mai usor sa ai creditul aprobat decat sa iti gasesti casa

„Acum e mult mai ușor să ai creditul aprobat decât să îți găsești casă. Avem clienți care au dosare aprobate de un an de zile.”

La 43 de ani, când alți oameni se gândesc să-și consolideze afacerea sau să facă exit, Anca Bidian, proaspăt întoarsă din Canada, punea bazele primei firme de brokeraj de credite din România. Se întâmpla în 2003. În prezent, KIWI Finance a încheiat 2015, al patrulea an consecutiv de creștere, cu o cifră de afaceri de 9,3 milioane de lei, mai mare cu 47% comparativ cu anul anterior, și un volum de credite intermediate de 410 milioane de lei, cu 37% mai mare față de 2014.


Din totalul creditelor intermediate anul trecut, 57% au fost credite ipotecare standard, 30% credite de nevoi personale fără garanții, 10% credite pentru IMM-uri și doar 3% credite Prima Casă. Principalele obiective ale anului 2016 sunt creșterea cu 30% a volumului de credite intermediate față de anul trecut și extinderea rețelei naționale. Strategia KIWI Finance pe acest an se concentrează, în continuare, pe dezvoltarea unor produse cât mai adecvate, pe segmente bine definite de piață, împreună cu băncile partenere strategice, și acomodarea nevoilor și așteptărilor clienților cu cerințele și ofertele băncilor pe trei direcții principale: cost, eligibilitate și birocrație.

kiwi

 

Am stat de vorbă cu Anca Bidian despre piața imobiliară, credite, bănci, Legea dării în plată și, din nou, piața imobiliară.

– Cum au evoluat solicitările de credite imobiliare și ipotecare?

Cererile de achiziții au crescut de la începutul anului foarte mult, cu circa 300% – sigur că aici trebuie menționat că o parte a creșterii a fost impulsionată de Legea dării în plată, de discuțiile despre lege și eventualele consecințe. De asemenea, trebuie punctat că există o cerere latentă mare în piața de achiziții de locuință, iar această cerere latentă este și solvabilă.

Prețurile pe piața imobiliară au evoluat diferit, iar atât timp cât nu avem indicatori validați și coerenți pe piață, eu mă feresc de un răspuns la întrebarea „Cât mai costă o casă?”. Indicatori validați înseamnă: segmentare geografică – într-un fel au evoluat prețurile la Botoșani periferie, în alt fel la Cluj ultracentral – indicatori pe locații, pe orașe mari, piața veche vs. piața nouă. Sunt multe variabile care intră într-un astfel de indicator. Drept urmare, analizele noastre arată că prețurile imobilelor au crescut constant în ultimii ani, dar creșterea este sănătoasă, începând cu ultracentral și central în Cluj, București, Timișoara, Constanța.

– Care este explicația creșterii prețurilor?

Motorul creșterii prețurilor la Cluj este hub-ul de IT, care a atras multe investiții pe orizontală și verticală. Este oraș universitar și în plus îi ajută și apropierea de zona de vest. În ultimii patru ani, Clujul a avut o dezvoltare vizibilă și coerentă, de la IT la manifestări artistice, de la TIFF și Festivalul Untold, Clujul s-a pus pe harta lumii. Dar principalul driver este hub-ul de IT. La Timișoara vedem o dezvoltare a industriei automotive și vedem șomaj negativ, migrări de forță de muncă din județ, din sate către orașe – în Timișoara sunt parteneriate între companii și penitenciare, pentru zile/ore de muncă. Din păcate, migrația forței de muncă este locală. Noi avem o mare barieră cu migrația forței de muncă, ce atrage multe consecințe mai puțin bune. Moldova are șomaj mare și vedem angajatori mari care s-au relocat ei din Ardeal în Moldova, când de fapt normal este ca oamenii să se mute după job. Timișoara și Arad stau pe industria automotive, Constanța este port – și are foarte mult de recuperat – sper să nu se mai învârtă totul în jurul stațiunii Mamaia, dar sigur va recupera. În zonele cu șomaj mare și industrie inexistentă, evident că și prețurile apartamentelor au scăzut.

– Sunt multe proiecte noi în piață?

Trebuie menționat că numărul proiectelor noi anunțate și începute este în creștere. Cei care în 2012 – 2013 făceau studii de piață au început să cumpere terenuri și să construiască în 2014 – 2015, așa că multe proiecte au termen de livrare 2016 – 2017, și vorbim de proiecte mari, cu 800 – 1.000 de apartamente, pe lângă care vedem foarte multe proiecte mici.

Orașele mari nu mai au terenuri disponibile în zonele centrale și ultracentrale, care sunt pline de clădiri vechi și nerenovate. Dacă nu îți permiți să stai în centrul orașului, trebuie să te muți. Economiile dezvoltate au tot felul de programe, care merg până la situații în care dacă nu îți permiți să renovezi casa, o ia statul și o renovează. Însă cultura românească este: „Unde m-am născut, acolo mor”. Imobilismul acesta duce la o viață pauperă a pensionarilor. Noi stăm pe o avere latentă, însă nu avem bani de medicamente, de căldură – iarna închid caloriferele din cele cinci camere pe care le am pe Magheru și stau la flacăra aragazului din bucătărie, adică stau pe 200.000 de euro, cu care dacă mă mut un cartier mai încolo am bani de excursii, de medicamente, de coafor etc. Asta este o foarte mare problemă. Capitalizarea acestei averi latente ar rezolva probleme majore în societatea românească.

În aceste condiții, evident că extinderea în zonele limitrofe va continua, iar asta ar trebui să atragă extinderea infrastructurii corespunzătoare – iar infrastructura nu înseamnă doar autostrăzi, înseamnă și utilități, deoarece nu se pot dezvolta cartiere întregi cu puț și fosă septică. În plus, accesul urgențelor – salvări, pompieri – este extrem de important.

– Și-au învățat dezvoltatorii lecțiile?

Structura noilor proiecte este diferită acum, împărțirea apartamentelor este diferită. Ceea ce s-a întâmplat în 2007 – 2008 a fost contra naturii: se făceau apartamente de două camere pe 250 de metri pătrați – și îi întrebam atunci pe dezvoltatori cui se adresează cu astfel de produse, deoarece nu aveau nicio logică. Multe dintre ele vor rămâne nevândute. Un alt exemplu de lipsă de logică: e inadmisibil ca la un bloc cu câteva etaje – nu contează câte – să nu ai minim două lifturi plus unul de marfă. Ce faci când te muți, urci cu frigiderul pe scări?…

Trebuie să înțelegem etapele prin care trecem: ca și în viața unui om, în viața unei națiuni există etape. Noi trebuie să înțelegem că în 2007 – 2008 am trecut printr-o perioadă pur speculativă pe piața imobiliară. S-a întâmplat și pe alte piețe. Nu ne-am dat seama. Mie nu mi-a zis mama: „Vezi că așa a fost și în anii ’70 etc.”. Pentru noi a fost o premieră. Dar după asta ar fi trebuit să ne dăm seama ce se întâmplă. Au fost intrări de capital speculative, vânzări speculative etc., apoi piața s-a așezat și evoluează acum pe baze sănătoase și sustenabile. Nimic din ce e contra naturii nu durează. Era previzibil că bula imobiliară va face „boom”.

– Putem să fim optimiști și să spunem că piața va continua să crească?

Necesarul de locuințe este foarte mare, este de circa un milion de locuințe – calculat pe îmbătrânirea fondului vechi locativ, suntem mult sub standardele decente de trai din Europa. Potențialul este imens, dar trebuie acordat cu o strategie națională de circulație și infrastructură, pentru că suntem o țară mare. Avem nevoie de străzi, de cale ferată, de o infrastructură care să deschidă migrația forței de muncă. Facem blocuri la Tîrgu Mureș? De ce? Dacă nu sunt toate integrate, nu avem subiect.

Ce s-a întâmplat în primul trimestru din 2016 a fost că oamenii speriați de Legea dării în plată s-au năpustit să ia credite, au fost contra cronometru. Acum e mult mai ușor să ai creditul aprobat decât să îți găsești casă. Avem clienți care au dosare aprobate de un an de zile. Legea dării în plată a fost un declanșator.

Piața e pe creștere continuă de vreo doi ani. Anul trecut creșterea a fost pronunțată, vorbesc de cifrele comunicate de BNR pe credite imobiliare și ipotecare noi. Însă anul acesta pe primul trimestru am depășit nivelul din 2008. O parte a creșterii e dată de piață, deci este creștere organică, însă creșterea fulminantă a fost impulsionată de Legea dării în plată.

– Cum vedeți oferta în comparație cu cererea?

Oferta nu satisface cererea. Se construiește mult, sunt multe proiecte, dar ele nu sunt uniform distribuite, ca să se suprapună peste cerere. Avem dezvoltări mari în sudul orașului și în vest, pe nord sunt puține, central și ultracentral nu avem nimic. Conform unui studiu făcut de imobiliare.ro, oferta și cererea se intersectează foarte puțin. Oamenii caută apartamente noi, dar acestea apar în zone unde sunt terenuri, iar terenuri mai apar unde au fost fabrici și uzine – Trafic Greu, Timpuri Noi, Militari etc. Pe bucățele mici de teren apar blocuri mici, care sunt precontractate dinainte. În zonele ultracentrale nu prea sunt la vânzare nici locuințe vechi – nu vorbim de locuințe de portofoliu, ci locuințe de locuit.

– Care sunt sumele medii solicitate de clienți?

Sumele medii solicitate variază pe zone și orașe. Pe București, suma este de 69.000 – 70.000 euro, în Timișoara este puțin peste 60.000, media pe țară este de 48.000 euro. Majoritatea sunt solicitări de credite ipotecare; noi avem 3% Prima Casă. Dobânzile au scăzut mult, au ajuns la nivelul Primei Case. Anul trecut au fost multe achiziții de investiție – a doua sau a treia proprietate, în scop de închiriere. Aici concură mai multe lucruri: creditul e foarte ieftin, piața chiriilor e în dezvoltare și atunci avem un instrument de investiție. Chiria e mai mare decât rata. Acest segment de clienți, mediu spre afluent, merge pe credite standard, pentru că nu au restricțiile de la Prima Casă, plus că de multe ori prețul casei depășește nivelul de la Prima Casă.

 

– Care sunt criteriile de alegere a unui credit ipotecar?

În decizia de cumpărare a unui credit ipotecar, pe primul loc este suma creditului, la ce sumă se califică clientul. Clienții au condiția prețului casei respective. Nu întotdeauna dobânda cea mai mică înseamnă suma cea mai mare. Apoi urmează costul/rata, dar cel mai bun credit e cel pe care îl poate accesa clientul. Aici, la condiții de accesare, vorbim de o piață a muncii relativ atipică: piața muncii a avut traseul ei din 2007 încoace, atât în mediul bugetar, cât și în mediul privat, cu provocările ei, și sunt industrii întregi care au trecut prin perioade complicate. Băncile trebuie să înțeleagă că trebuie să stea cât mai conectate la aceste evoluții și că flexibilitatea nu este opusul prudențialității. Dar dacă suntem decuplați de piață, rămânem singuri și vorbim singuri. Recuplarea cu piața e absolut esențială.

– Sunt băncile din România cuplate la piață?

Un sistem bancar din orice țară e caracterizat mai degrabă prin imobilitate decât prin mobilitate. Băncile se cuplează mai greu la piață, au inerții mai mari. În perioade de plafonare sau de creștere, asta nu e o problemă, dar în perioade de revenire după criză, în care e obligatoriu să impulsionezi să circule banii – deoarece despre asta e capitalismul – atunci imobilismul devine o piatră de moară, și aici vedem diferențele majore dintre SUA și Europa. Băncile din SUA s-au mișcat mult mai repede, cele din Europa s-au mișcat prea încet, economiile și ele au o inerție, sunt ca un organism. Dacă stau trei ani la 100 de kilograme, evident că slăbesc mai greu decât dacă mă apuc după o lună de slăbit. Băncile centrale din Europa au așteptat prea mult și acum se plâng că măsurile lor nu mai au efect.

– Cum vedeți evoluția pieței în acest an?

Ritmul de creștere va continua tot anul, rămâne să vedem dacă Legea dării în plată va fi promulgată. Unii clienți vor avea avansul necesar cerut de bănci, alții nu. Programul Prima Casă e aproape epuizat, unele bănci deja au anunțat că și-au terminat fondurile, iar guvernul a anunțat că nu va suplimenta fondurile. O parte din clienți vor lua credite standard. În perioadele tulburi, băncile de cele mai multe ori adoptă atitudinea „stăm să vedem”, iar această atitudine e moarte curată.

Unii dezvoltatori au finanțare proprie, alții au finanțare bancară, unii pot vinde locuințe în rate, alții nu. Trebuie să avem în vedere că finanțarea de la dezvoltator este pe termen scurt, trei – cinci ani. Dezvoltatorul nu e finanțator, să nu inversăm rolurile. Cu Legea dării în plată riscăm să facem băncile agenți imobiliari și pe dezvoltatori îi transformăm în finanțatori, ceea ce nu este normal.

Leave a Reply