Alina Coman

Începând cu 1 ianuarie 2016, respectiv odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Fiscal, putem cumpăra locuinţe mai scumpe cu TVA redus

Astfel, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Fiscal, s-a modificat cadrul legal care permite cumpărarea de locuinţe noi, a căror valoare nu depăşeşte 450.000 de lei, cu o cotă redusă de TVA, de 5%, în condiții clare, prevăzute de lege. Norma legală care până la finalul anului trecut impunea o limită maximă de valoare a imobilului de 380.000 lei pentru aplicarea cotei TVA de 5% a devenit astfel mai favorabilă, noul Cod Fiscal ridicând plafonul maxim de valoare la 450.000 de lei.

Prin urmare, începând cu 1 ianuarie 2016, cetăţenii români sau străini care cumpără imobile cu destinație socială pe teritoriul României care au o valoare maximă de 450.000 lei (aproximativ 100.000 de euro) beneficiază de o cotă de TVA redusă la 5%.

De asemenea, noile norme fiscale aplicabile începând cu 1 ianuarie 2016 sunt mai favorabile și livrărilor de locuințe a căror valoare este mai mare decât limita de 450.000 lei anterior menționată, cărora desigur că li se aplică cota standard de TVA, explicația fiind aceea că această cotă standard a scăzut, la rândul său, de la 1 ianuarie, de la 24% la 20%.

 Ce categorii de locuinţe beneficiază de cota redusă de TVA, de 5%?

Explicit, Codul Fiscal aplicabil din 1 ianuarie 2016 stabileşte aplicabilitatea cotei de TVA de 5% pentru livrarea locuințelor „ca parte a politicii sociale”, prin „locuință” înțelegându-se inclusiv terenul pe care este construită aceasta, iar prin sintagma „parte a politicii sociale” legiuitorul înțelegând livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept cămine de bătrâni și de pensionari, drept case de copii și centre de recuperare și reabilitare pentru minori cu handicap și livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 metri pătrați, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată.

Astfel, în cazul cumpărătorilor persoane fizice, legiuitorul a condiționat aplicabilitatea cotei reduse de TVA nu numai de valoarea locuinței, ci și de existența unei suprafeţe utile a acesteia de maximum 120 metri pătrați, exclusiv anexele gospodăreşti. În plus, prin excepție, în cazul caselor de locuit individuale, terenul pe care este construită casa nu trebuie să aibă o suprafaţă mai mare de 250 metri pătrați, incluzând amprenta la sol a locuinţei.

În cazul apartamentelor, cota indiviză a terenului aferent fiecărei locuințe nu trebuie să depăşească suprafața de 250 metri pătrați, inclusiv amprenta la sol aferentă fiecărei locuințe.

O altă condiţie prevăzută de lege este ca, în momentul vânzării, imobilul să poată fi efectiv locuit.

Ce categorii de persoane pot cumpăra proprietăţi cu TVA de 5%? 

Conform legislației fiscale în vigoare, orice persoană necăsătorită sau familie poate achiziţiona o singură locuinţă cu o cotă redusă de 5%, condiția fiind aceea ca, în cazul persoanelor necăsătorite, acestea să nu fi deţinut şi să nu deţină nicio locuinţă în proprietate pe care au achiziţionat-o cu cotă de 5%, iar în cazul familiilor, soţul sau soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină, fiecare sau împreună, nicio locuinţă în proprietate pe care a/au achiziţionat-o cu cotă de TVA de 5%.

Totodată, pentru a beneficia de TVA-ul redus, de 5%, cumpărătorul trebuie să dea o declaraţie pe propria răspundere care va fi supusă autentificării de către notarul public, prin care să evidențieze faptul că va utiliza clădirea achiziţionată conform destinaţiei prevăzute de lege şi că nu a mai beneficiat de cota redusă de TVA, de 5%, la achiziționarea de locuințe în trecut.

Nu în ultimul rând, și persoanele juridice pot beneficia de cota redusă de TVA, de 5%, dar numai în cazul achiziției de clădiri având ca destinație cămine de bătrâni și pensionari, case de copii, centre de recuperare sau reabilitare pentru minori cu handicap.

Care sunt consecinţele modificării normei fiscale pe piaţa imobiliară?

Ca o consecință directă a măririi plafonului de la 380.000 lei la 450.000 lei, în cazul aplicării cotei reduse de TVA, de 5%, pentru locuinţele sociale, persoanele care doresc să achiziţioneze o locuinţă pot cumpăra apartamente cu suprafețe mai mari sau cel puțin cu finisaje de calitate superioară ori într-o zonă mai centrală, deoarece, evitând costurile suplimentare ocazionate de plata unui TVA mai mare, pot investi mai mult în valoarea locuinței.

Totodată, modificarea legislativă este chiar și în beneficiul dezvoltatorilor imobiliari care au demarat proiecte cu locuințe a căror valoare de multe ori se afla puțin peste pragul de 380.000 lei valabil până la 31 decembrie 2015 și care nu puteau fi vândute decât cu aplicarea cotei standard de TVA – locuințe care acum, conform legislației fiscale, pot beneficia de cota TVA redusă, întrucât pragul valoric a fost ridicat la 450.000 lei.

Dincolo de modificările pe care le-a adus noul Cod Fiscal în zona TVA, pe de altă parte, în noua lege au fost păstrate o serie de norme ce vizează aplicarea TVA în cazul construcțiilor noi și vechi.

Astfel, livrarea de construcţii/părţi de construcții şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri reprezintă operaţiuni scutite de TVA fără drept de deducere. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile. Pentru evitarea oricărui dubiu, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism. De asemenea, livrarea unei construcții noi sau a unei porțiuni din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei porțiuni a acesteia după caz, în urma transformării.

Desigur, chiar dacă în astfel de situații operațiunile sunt scutite de TVA fără drept de deducere, proprietarii persoane juridice pot opta pentru vânzarea cu TVA, notificând autoritatea fiscală în acest sens.

Leave a Reply